Пазарна оценка на имот: всичко, което трябва да знаеш

В тази статия ще разгледаме как се прави пазарна оценка на имот при покупкa с ипотечен кредит или рефинансирането му. Ще отговорим и на най-често задаваните въпроси, свързани с оценките на лицензираните оценители.

Важно е да отбележим, че оцениме.бг предоставя бърза и точна оценка на всяко едно жилище в страната, но тя има изцяло консултативен характер и не може директно да се използва при ипотечен кредит.

Какво представлява оценката на недвижим имот?

Оценката на имот остойностява дадено недвижимо имущество.

Това е стойност, определена от лицензиран (професионален) оценител и базирана на професионални методи на оценяване. Методът се избира според целта на съответната оценка.

Каква е целта на оценката на даден имот?

Най-често се използва оценка на имот при покупко-продажба чрез ипотечен кредит или при рефинансирането на ипотечен кредит. Целта е банката да се обезпечи от по-ниска продажна цена при евентуалната му продажба. 

При изготвянето на оценката е необходимо да се посочи нейната цел, тъй като оценката се изготвя спрямо нея (напр. да послужи като обезпечение пред конкретна банка). Оценителският доклад следва определeна методология, формат и изисквания и се изготвя към определен момент. 

Други видове оценки на имоти са тези, които се изготвят при съдебна делба на недвижимо имущество или за нуждите на застраховането. Тези оценки се изготвят по различен начин от пазарната оценка на имот.

Може ли една оценка да се използва за различни цели?

В повечето случаи това не е възможно. Съгласно международните стандарти за оценяване всяка оценка се изготвя за определена цел и към определен момент. 

Промяна в предназначението на дадена оценка изисква нейната преработка. Използването на оценителския доклад за други цели или потребители е възможно единствено след съответно потвърждение от оценителя и с негово съгласие. В зависимост от целите и приложимостта на оценката, твоят оценител ще те информира дали е възможно да се преработи основния доклад.

Каква е разликата между данъчната и пазарната оценка на имот? 

Данъчната оценка служи за база при облагането на имота с годишен данък и при определянето на таксата за битови отпадъци. Тя се изготвя задължително при покупко-продажбата на недвижим имот, но няма отношение към пазарната оценка на този имот. 

Виж и останалите стъпки по покупката на апартамент и тяхната обичайна последователност.

Каква е разликата между пазарна оценка и пазарна цена?

Пазарната цена е сумата, на която се продава имота тоест цената, на която двете страни по сделката си стискат ръцете. Друг термин, който описва това е договорена цена. Важно е да се отбележи, че обикновено пазарната оценка на имота е по-ниска от пазарната му цена.

Пазарната цена може да отговаря или да е по-ниска от обявната цена (тази, на която първоначално е обявен апартамента). На оцениме.бг лесно можеш да сравниш разликите между обявната цена и пазарната оценка на имота, изчислена чрез нашия алгоритъм.  А в Имотния агрегатор можеш да видиш крайни цени от истински имотни сделки в избран район.

Кой извършва оценката на имота?

Пазарната оценка на имота се извършва от експерти-оценители на недвижими имоти, т.нар. лицензирани или професионални оценители. Оценителят може да е физическо лице или оценителска къща. 

В България има публичен регистър на лицензираните независими оценители, които могат да изготвят експертна пазарна оценка на даден имот. Камарата на независимите оценители узаконява и контролира тяхната дейност. 

Повечето банки работят със списък от предварително одобрени оценители и оценителски къщи, чиито оценки приемат. В някои банки пазарната оценка на имота се изготвя или се валидира от вътрешни оценители. 

Важно е да се отбележи, че размерът на отпуснатия кредит е в пряка зависимост от формираната пазарна оценка на имота, а не от договорената цена. Виж безплатна автоматична оценка на жилището си на оцениме.бг.

Мога ли сам да избера оценител?

Това зависи от банката, предоставяща ипотечния кредит – първо се консултирай с нея. 

Можеш да намериш добър експерт-оценител чрез Камарата на професионалните оценители или Камарата на независимите оценители в България.

При подбора е важно да вземеш предвид няколко неща:

1. Опита на оценителя: от кога съществува компанията и в коя сфера е практикувала 
2. Информацията, която получаваш от оценителя: представяне на методите за оценка, които ще използва и защо те са най-добрият избор в твоя случай, както и факторите, които влияят върху определянето на оценката. 
3. Запознатостта на оценителя: той трябва да има реалистичен поглед върху пазарната ситуация, да познава добре спецификите на недвижимите имоти, както и актуалните пазарни тенденции.
4. Консултации от правен характер: добрият специалист трябва да познава нормативните актове и да предлага правен анализ.
5. Употребата на европейски стандарти: те дават гаранция за качеството на оценителската дейност.

Колко ще струва пазарната оценка на имота ти?

Според нашето проучване към март 2020 г. оценката на апартамент може да варира между 100 и 390 лв. с ДДС. Всяка оценителска фирма предлага различно ценообразуване (включващо или не оценката на гараж, паркомясто, мазе, таван, както и според квадратурата на жилището). 

Какъв е срокът на действие на пазарната оценка?

Пазарната оценка на даден имот е становище, което е валидно към датата на изготвянето му и е препоръчително да се направи в началото на процеса по отпускане на ипотечен кредит.

Възможно е, ако няма промяна в пазарните условия за дадения вид имот и при липса на физически промени в него, оценката да е валидна до 6 месеца от изготвянето й. След 6 месеца следва да се изготви нова пазарна оценка на този имот. 

Колко време отнема оценката на недвижим имот?

Обикновено пазарната оценка на даден имот е готова от 2 до 4 дни. Някои оценителски фирми предлагат експресна оценка в рамките на деня.

Задължителна ли е оценката?

Пазарната оценка е задължителна стъпка при покупката на апартамент чрез ипотечен кредит. 

Как протича изготвянето на оценката?

1. Възложителят предоставя на оценителя всички необходими документи, свързани с обекта на оценяване. 
2. Оценителят извършва оглед на апартамента. След предварително уговорен час, оценителят отива на място в имота и заснема всички помещения, общи части и сградата отвън. За жилищни имоти огледът обикновено продължава между 15 и 30 минути. Накрая огледът завършва с подписване на протокол.
3. Оценителят дефинира всички допускания и ограничителни условия във връзка с изготвянето на оценката. 
4. Оценителят извършва анализ на пазара и прави изчисления по различни методи. Чрез тях той извежда стойността на оценката. 

Какви документи е нужно да се предоставят?

Точният набор документи, които са нужни се определя от експерт-оценител за конкретния случай, но те може да включват:

Какви са подходите (методите) за оценка на имот?

Изборът на подход (метод) за определяне на пазарна оценка на имота зависи от много фактори – вида и характеристиката на конкретния имот, наличната пазарна информация и др. 

Съществуват няколко подхода за оценка на недвижимо имущество. Понякога се прилагат два метода за оценка на едно жилище. Всяка стойност има различна тежест, а различните банки могат да имат и различни изисквания за тях. Резултатите от тях служат за определяне на заключението за справедлива пазарна стойност на имота. 

Метод на пазарните аналози

Това е най-използваният метод за оценка на стойността на имота и понякога представлява 100% от оценката.

При него стойността се получава като конкретният имот се сравни пряко с други подобни недвижими имоти. Тяхното местонахождение е в непосредствена близост до оценявания имот или в сходен ценови район. Аналозите трябва да са били оферирани или продадени през последните месеци преди датата на оценката. Пазарни аналози на база реални сделки с имоти можеш да видиш в Сравнителния анализ на Имотния агрегатор.

Оценителят трябва да разполага с достатъчно информация за реализирани сделки на подобен тип имоти по местоположение, вид строителство и типове имоти. Този метод е приложим при наличието на информация за сделки с подобни имоти.

На тази база се изчислява средна цена за един квадратен метър на недвижимия имот.

Метод на разходите (метод на вещна стойност) 

При оценяването на имот по този метод се определят всички необходими разходи за придобиването му и от тях се изважда изчислена амортизация на имота.

За пресмятане на разходите се вземат предвид необходимите разходи за изграждането на подобен тип сграда – строителни материали, строителни технологии, както и дължимите държавни, нотариални и банкови такси и др. 

За изчисляване на натрупаната амортизация се вземат предвид физическото износване, моралното остаряване и износването под влияние на външни фактори. 

След това следва да се прибави моментната пазарна стойност на парцела, върху който е построена сградата.

Метод на приходите 

Този метод се основава на възможността имотът да генерира доходи във времето и оттам се определя неговата настояща стойност.

За оценката е нужен анализ на настоящото състояние на пазара на недвижими имоти, възможностите за развитие и ликвидност на имота, както и риска при инвестиция в съответния тип имот.

Изчислява се чистият годишен приход от имота след като се приспаднат всички разходи като поддръжка, данъци и такси, застраховки, разходи за поддръжка и отдаване под наем като комисиони и т.н. 

Какво е съдържанието на оценителския доклад?

1. Описание на целта на оценката:

Описанието включва: предназначение на оценката, нейният извършител, дата на огледа, данни за възложителя и собственика на имота.

2. Подробно описание на имота

3. Определяне на пазарната стойност

Тук се използват трите метода за оценка на жилището (като завършено): метод на разходите, приходен метод и метод на пазарните аналози с описание за всеки аналог. Понякога няма достатъчно информация и се прилагат само някои от тях.

4. Анализ на резултатите и пазарна оценка

Изписани са тежестите, с които се прилагат различните методи. Често превес (90% тежест) има метода на пазарните аналози или се използва само той. 

В тази част е изписана и крайната пазарна оценка на недвижимия имот, която ще послужи за обезпечение на банката.

5. Приложения, резюмета, допълнителна информация

Усложнения, свързани с извършването на пазарна оценка

Пазарните оценки са неизменна част от всеки ипотечен кредит, но те крият няколко опасности.  

Прибързана оценка

Възможно е банката, която възнамеряваш да използваш да не работи с определени оценители. Ако прибързаш и направиш пазарна оценка на желания имот преди да си се консултирал с твоята банка, може да се наложи да я направиш отново. Това носи със себе си излишни разходи в момент, в който те са най-нежелани.

Пазарната цена сериозно надхвърля пазарната оценка на имота

Това е един от най-често срещаните проблеми, с който се сблъскват купувачите. Всеки купувач се надява пазарната оценка да е близка до цената, на която е купил жилището, тъй като кредитът се изчислява на 80-90% от пазарната оценка на имота. Ако има голяма разлика между двете суми, купувачът може да получи по-малък кредит от желаното и спестяванията му да не стигнат. 

Затова е важно всеки купувач да има реална представа колко ще е пазарната оценка на желания имот. Провери веднага каква е пазарната оценка на желаното жилище на www.ocenime.bg, изчислена чрез нашия алгоритъм.