Без значение дали купуваш за себе си или като инвестиция, добрият анализ на местния пазар и ориентиране в цените на недвижимите имоти е от огромно значение. Това е нещо, в което от оцениме.бг вярваме и промотираме ежедневно.

За да си сигурен, че дадена цена е справедлива, е нужно да се направиш проучване на жилищния пазар преди да пристъпиш към процедурата по покупко-продажба

В следната статия ще ти дадем информация за това как да направиш обширен и задълбочен анализ на местния пазар на недвижими имоти. 

Цялостен поглед върху икономиката

Всеки е наясно, че икономическо състояние на страната има огромно влияние върху имотите. Разбира се, няма нужда да правиш задълбочен икономически анализ, но трябва да намериш отговор на някои основни въпроси. Следи икономическите прогнози, за да можеш да приспособиш инвестицията си към настоящия пазар и прогнозираните събития.

В рецесия ли е страната или се развива с добри темпове? 

печатна машина, от която стърчи бял лист с надпис "Криза"

Спадът на БВП и по-високата безработица, които са налице по време на рецесия се отразяват върху цените и наемите на имотите. Често изискванията за ипотечен кредит се затягат и новото строителство намалява значително. Това не означава да се откажеш от покупко-продажбата, но задълбоченият анализ става още по-важен, за да отсееш най-изгодните имоти на избрания пазар. 

Нива на безработица

Какво е нивото на безработица в страната, увеличава ли се тя или намалява? Безработицата има най-голямo въздействие върху цените на имотите. При висока безработица хората не могат да изплащат кредитите си, банката придобива имотите им и постепенно цените падат.

Това се случи през 2008 г., но имай предвид, че не всяка криза се отразява по този начин на имотите. Данните показват, че здравните кризи например нямат такъв ефект върху цените им.

Интересно и важно е съотношението на заплатите към цената на имотите. Подобна статистическа информация можеш да получиш и в Имотния агрегатор на оцениме.бг.

Ипотечен кредит: какви са условията, лихвите?

Промяната на лихвения процент по ипотечните кредити оказва още по-силно влияние върху пазарите на недвижими имоти. Лихвите директно влияят върху това какво жилище могат да си позволят купувачите.

Следи новините, за да си в течение с промените. Но имай предвид, че колкото по-ниски са лихвите, толкова по-голямо е търсенето на недвижими имоти, което от своя страна след време започва да повишава цените.

калкулатор и документи за определяне на бюджет

Увеличава ли се населението на града или намалява?

Това е един от най-важните фактори, който инвеститорите в чужбина следят. Ако населението на един град намалява, то търсенето естествено намалява, което се отразява и на цените.

Общоизвестен факт е, че повечето райони на България се обезлюдяват, но също така много хора се местят да живеят от селата в градовете и от по-малките градове в по-големите. Това създава добри инвестиционни предпоставки в тези градове.

Виж още:  Готвиш се за продажба на апартамент? 21 идеи, които да приложиш

Има ли нови производствени центрове, офиси в града и района?

Друг добър признак за развитие на местния пазар, който понякога се пропуска при по-повърхностен анализ на жилищните имоти е откриването на нов производствен център в района. Това може да бъде фабрика, цех, големи складови помещения или офис.

Помисли какъв тип служители би имал той: общи работници или IT инженери например. Вероятно тези две групи имат различни предпочитания, нужди и възможности. Вземи това предвид при избора на инвестиционен имот.

Пазар на купувача или пазар на продавача?

При пазар на купувача има повече предлагане и по-малко търсене – ясен пример е рецесията от 2008 г. Цените на жилищата паднаха, строителството почти спря и банките придобиха голям брой имоти от кредитополучатели, които са спрели да изплащат ипотеката си.

Това дава на купувачите огромен лост в преговорите: те не бързат да купят на всяка цена, могат да искат по-големи отстъпки от цената.

Районите със затруднени икономики често са пазари на купувача.

При пазар на продавача пък има повече търсене, отколкото предлагане. Продавачът разполага с голяма власт върху условията на сделката. За неговия имот има търсене от много купувачи, цените постоянно се увеличават, сделките се сключват бързо.

Градовете с развиваща се индустрия и много работни места са склонни да бъдат пазари на продавача.

Профил на квартала

разгърната карта на града

Неслучайно всички брокери повтарят “локация, локация, локация”. Това е вероятно най-важната част във всеки анализ на пазара на недвижими имоти. Хората могат да предпочетат даден квартал пред друг по много причини, но има няколко основни фактора, които неминуемо вдигат цената на жилищата.

Инфраструктура

Добре изградената инфраструктура в квартала привлича повече купувачи и наематели.

Какво е състоянието на пътищата, канализацията, тротоарите, междублоковото пространство и зелените площи? Тези фактори дават сериозно отражение на търсенето и съответно цената на даден имот.

Надежден градски транспорт

Достъпът до множество линии на градския транспорт, както и близостта до основни транспортни артерии в града прави всеки имот привлекателен за повече купувачи. В София близостта до метро оказва още по-голямо въздействие върху цената.

нощен градски транспорт в София

Училища

За инвеститорите на запад това е един от основните начини да предскажат търсенето и цените на жилищата в определен квартал. Тъй като повечето купувачи на имоти са двойки с деца, те търсят добри училищни заведения в близост до жилището си, дори и това да означава по-висока цена.

В България също има сериозна връзка между качеството на училищата в района и престижа на определен квартал.

Виж още:  За и против тегленето на ипотечен кредит без самоучастие

Магазини и ресторанти

Близостта до множество супермаркети, магазини и заведения се счита като плюс от почти всички купувачи. Ако в района на имота има и мол, това допълнително засилва търсенето.

На оцениме.бг можеш да провериш как се представя всеки имот по тези качествени показатели: училища, комуникативност, паркове, чистота на въздуха, безопасност и паркоместа. 

Средни цени в квартала

купчина от монети на фона на чертежи и макети на къщи

Един истински анализ на жилищния пазар не може да е завършен, докато не видиш реалните цени на жилищните имоти в квартала.

Често разпространен проблем при определяне на цената на даден имот е, че данните, които се използват за това са подвеждащи. За съжаление в България има недостиг на тази изключително ценна и полезна информация. Данните на Агенция по вписванията са съмнителни, защото всеки обявява имота на различна стойност, а повечето имотни сайтове са пълни с фалшиви обяви. В крайна сметка никой не знае реалната стойност, на която се купува жилището. 

Затова създадохме Имотния агрегатор: нова платформа, която предоставя сравнителен пазарен анализ, базиран на цени от реални жилищни сделки.

Когато правиш анализ на жилищния пазар в даден квартал, най-добре е да използваш реалните цени, на които наскоро са се продали сходни имоти в района, вместо цени на актуални обяви. 

Изключително важно е да боравиш с реални данни, за да разбереш основни показатели за пазара:

Цени на реално сключили се сделки в квартала

Така ще разбереш какви цени можеш да очакваш за типа имот, който търсиш.

Средно време за покупка

Средното време за покупка показва дали в момента даден квартал е пазар на купувача или пазар на продавача. Ако времето за продажба се е увеличило през последните месеци, значи кварталът е преминал в пазар на купувача и можеш да преговаряш за по-голяма отстъпка от цената.

Доходност (ако имота е с цел инвестиция)

Лесно е да получиш реалистична оценка за доходността на дадено жилище, когато имаш информация за истинските цени и наеми в квартала.

Тази информация ще ти помогне да решиш колко печелившо може да бъде жилището и дали си заслужава инвестицията. Имотният барометър е най-добрият инструмент за изчисляване на цената на жилища в България. Нашите анализи и докалди ще ти помагнат бързо и точно да се ориентираш за цените в квартала и да имаш достоверна преценка за актуалното състояние на имотния пазар. 

Огледи на място

мъж и брокер по време на оглед

Разбира се огледите на живо са задължителни. На живо можеш да видиш и научиш неща, които иначе няма как да знаеш. Дори точната улица, гледката и състоянието на входа могат да се отразят на цената на имота.

Обърни внимание на цялостното състояние на имота, подобренията, които са направени или нуждата от незабавен ремонт, ако има такава.

Виж още:  Какво представлява ипотечната консултация в ОББ - ubbforhome.bg

Сравни информацията от Сравнителния анализ с действителните характеристики на конкретния имот. Как се представя жилището спрямо скорошните продажби в района?

Как да използвaш анализа

След като опознаеш местната икономика и пазар на недвижими имоти е време да намериш точната цена на апартамента, който те интересува.

Определи своя ценови диапазон

циферблати на 2 кантара, показващи различни стойности

След като съставиш списък с цялата необходима информация, е време да определиш най-справедливата цена за съответния имот.

Въз основа на целия анализ досега, трябва вече да имаш доста ясна представа за цените на имотите в квартала. 

След като вземеш предвид цените на пазарните аналози и ги сравниш с конкретния имот, можеш да разбереш къде се позиционира той. Имай предвид, че пазарните аналози са на база реални цени за разлика от офертите онлайн, които може да са много подценени или надценени. 

Жилището-аналог с най-ниска цена на кв.м. е твоята най-ниска цена, а жилището с най-висока цена на кв.м. е таванът, за който може да се стигне. Опитай се да позиционираш желания имот в диапазона между тези две цени.

Това е ориентировъчната пазарна стойност на жилището.

Примерен анализ на пазара при покупка на имот в София

Ето един пример за пазарен анализ за покупко-продажба на имот в София:

Искаш да купиш инвестиционен имот в София, където живееш.

Населението на града постоянно нараства и няма липса на работа. В момента продавачът има по-голяма власт тъй като все още има голямо търсене на имоти в града. Предпочиташ да купиш имот в южната част на града, за която има повече търсене: например Младост или Витоша. В района на Бизнес парка в Младост се строят няколко нови сгради, които скоро ще се запълнят със служители. Повечето от тях вероятно ще са на високи позиции, IT специалисти или други експерти. 

Дните за продажба са се увеличили с 10 дни през последната година, което може да се отдаде на пандемичната обстановка в страната. От началото на 2021 обаче, времето за продажба намалява

Набелязал си няколко апартамента, но единият от тях е твърде далеч от магазини и метрото, така че се отказваш от него.

Другите два са в една и съща сграда: двустаен и тристаен имот. В пазарния доклад за района виждаш, че възвръщаемостта от двустайния е по-голяма и той грабва вниманието ти. С останалата част от спестяванията си решаваш да направиш освежителен ремонт на жилището, който допълнително ще вдигне наемната цена.

Следвай нашите съвети за анализ стъпка по стъпка без значение дали купуваш за себе си или с цел инвестиция или дори, ако продаваш имот.