В тази статия можеш да разбереш кои са 14-те основни стъпки при покупка на жилище. Научи как протича цялата процедура от определянето на приоритетите ти за желаното жилище до декларирането на местен данък върху новия ти дом.  

1. Определяне на приоритети 

ръце върху отворен лаптоп

За да бъде улеснен целия процес, започни с определяне на приоритетите си. Покупката на недвижимо имущество е дългосрочна инвестиция, която трябва да бъде обмислена в детайли, затова създадохме подробен гайд за избора на имот.

Започни с отговорите на тези въпроси:

  • В какво жилище искаш да живееш: къща или апартамент? 
  • Какъв тип строителство търсиш: старо или ново? Информирай се за предимствата и недостатъците на различните материали.
  • Колко стаи са ти необходими? Колко деца имаш или планираш да имаш? Могат ли те да делят стая, или ти да делиш спалнята си с дете?
  • Имаш ли предпочитания за етаж? Често хората избягват първия и последния етаж, но те са по-достъпни като цени. 
  • Имаш ли изисквания за изложението на апартамента? Обикновено хората избягват северното и северозападно изложение, заради ниските температури през зимата.
  • Какво ниво на обзавеждане търсиш? Склонен ли си да ремонтираш и обзавеждаш жилището или търсиш апартамент готов за нанасяне?
  • Кой квартал на града ти е удобен? Отговорът на този въпрос може да се промени, когато проучиш по-подробно транспортните връзки в града. 

Помисли с кои от тези критерии не би допуснал компромис и кои подлежат на промяна. На много хора им се налага да променят критериите в последствие, но това е една от тези стъпки, които със сигурност не можеш да пропуснеш, когато се подготвяш за покупка на жилище.

2. Определяне на бюджет

жена пуска стотинки върху мъжка ръка

Следващата стъпка е определянето на бюджет. Първо изчисли всичките си месечни приходи и тези на половинката ти, ако купувате жилище заедно. Извади фиксираните месечни разходи (автомобил, храна, заеми) и калкулирай месечна база за тези, които се появяват по-рядко (почивки, празници, здравни разходи, техника).

Пресметни каква сума можеш да отделяш за месечна вноска. Не забравяй, че е добре да спестяваш известна сума всеки месец, дори когато изплащаш ипотека.

Направи груба сметка за това какъв имот можеш да си позволиш. Използвай някой от ипотечните калкулатори в интернет, за да се ориентираш какъв заем можеш да си позволиш. Счита се, че вноската по всички кредити не бива да надвишава 30-35% от размера на доходите, за да няма затруднения при изплащането им.

Това е една от основополагащите стъпки за успешна покупка на жилище, особено ако тя се фионансира с ипотечен кредит.

3. Консултация с кредитен консултант и предварително одобрение

Консултация с ипотечен консултант

След като вече си се ориентирал за големината на заема, който можеш да си позволиш – запази си час за консултация в банка

За да избереш на коя банка да се довериш и да изтеглиш ипотечен кредит:

  • Сравни лихвените проценти, допълнителните такси и услуги и най-вече ГПР (oбщaтa цeнa нa ĸpeдитa зa пoтpeбитeля, изpaзeнa ĸaтo гoдишeн пpoцeнт oт cyмaтa нa oтпycнaтия кредит)
  • Провери периода на фиксирана лихва и как се изчислява променливата лихва след този период
  • Избери максимален срок на кредита. Експертите препоръчват подписване на 30-годишни ипотеки
  • Провери възможностите за отстъпка
  • Сравни предложенията на различни банки 

Желателно е да получиш предварително одобрение за ипотечен кредит дори без конкретен имот, за да си спестиш време и разочарование при следващите стъпки при така стресиращата покупка на жилище.

В повечето случаи за предварителното одобрение са ти нужни следните документи:

  • Молба-декларация за ипотечен кредит
  • Копие от документ за самоличност
  • Документи, удостоверяващи доходите на кредитоискателя – трудов договор, служебна бележка, годишни данъчни декларации за облагане доходите на физическите лица, копия от граждански договори, копия от договори за наем и др.
  • При доходи от отдаване под наем на недвижими имоти: договор за наем, нотариален акт за собственост на имота отдаван под наем, разписки, данъчна декларация. 
Виж още:  Апартамент на зелено: най-важните рискове и съвети


Важно е да имаш предвид, че получаването на предварително одобрение от дадена банка не те обвързва с нея. Ако друга банка се окаже по-изгодна за теб, ти можеш спокойно да вземеш кредит от нея. 

4. Проучване на пазара на имоти

графика на движението на пазара на имоти

Проучването на пазара е дълъг процес, който съпътства другите стъпки при покупка на жилище, но е препоръчително да започнеш с нея от рано.

Не се примирявай с разглеждане на обяви в интернет – често в имотните сайтове има фалшиви и повтарящи се обяви. В Имотния агрегатор на оцениме.бг можеш да получиш информация за цени от истински сделки.

Съществуват няколко лесни стъпки, които трябва да предприемеш, за да си наистина добре осведомен купувач.

Направи задълбочено проучване на:

  • Района: инфраструктура, транспорт, детски градини и училища, нива на престъпност, близки обекти, паркове и градинки
  • Строителя: Ако купуваш на зелено или купуваш ново строителство това е първата и най-важна стъпка при вземането на решение
  • Алтернативите: Може би ще попаднеш на сходно, но по-евтино жилище в квартал, който не си очаквал. Или ще намериш етаж от къща вместо апартамент за същите пари. 

5. Намиране на правилния брокер

двойка на консултация с брокер на недвижимо имущество

Един от най-сигурните начини да намериш подходящ брокер е да се допиташ до всички свои познати, които са купили жилище в обозримото минало.

Не се отчайвай, ако нямаш такива познати или не можеш да се свържеш с тези брокери – довери се на някоя от известните агенции с традиции. Шансът да попаднеш на некоректен брокер при утвърдените агенции е много по-малък, отколкото ако просто звъниш по обяви.  

Важно е да се срещнеш с подбрани брокери в най-кратки срокове. Директният контакт ще улесни решението ти с кого искаш да работиш. Срещни се с поне няколко брокера преди да вземеш решение. 

6. Намиране на правилния имот 

брокер на недвижимо имущество показва имот на двойка купувачи

Когато оглеждаш апартамент е препоръчително да провериш подробно всяка част от него, за да избегнеш скрити изненади. Ако вече си харесал района и разположението на апартамента, не се страхувай да направиш подробен оглед на имота.

Докато правиш огледа може също да:

  • Провериш състоянието на настилката в различните стаи и под мебелите 
  • Огледаш състоянието на дограмата и прозорците
  • Огледаш състоянието на стените: има ли нужда от шпакловка, смяна на тапети
  • Пуснеш мивките и казанчетата, лампите
  • Огледаш контактите: тяхната смяна може да се окаже допълнителен разход
  • Провериш дали са възможни преустройства в бъдеще

7. Проверка за тежести

лупа, скица и макет на къща

При всяка покупка на жилище задължително се прави проверка на тежестите, за да си сигурен, че няма да се появи проблем с придобиването му – това е една от ключовите стъпки в този процес.

Тежестите върху имота могат да бъдат ипотека, възбрана, ограничени вещни права на трети лица, искови молби, договори за наем и аренда, залог и др. Препоръчително е проверката да се направи от страна на купувача, неговият брокер или адвокат.

Препоръчително е преди сключване на предварителен договор да се направи електронна справка за тежести, а удостоверение за вещни тежести (УВТ) да се издаде преди сключване на окончателната сделка при нотариус.

Информация за видовете тежести и как можеш да изкараш удостоверение за вещни тежести виж тук.

Удостоверенията за тежести се издават от Службата по вписвания към Агенцията по вписвания по местонахождението на имота.

За издаването на такова удостоверение са нужни:

  • ЕГН и трите имена на собственика на имота, ако той е физическо лице. 
  • Точното название и булстата на фирмата, ако собственикът е юридическо лице
  • Точните данни за имота: адрес, кв. м., складовите помещения (таван и мазе)

Необходимите документи са:

  • Заявление – образец в който се прави пълно описание на имота
  • Документ за платена държавна такса
  • Всички налични документи за собственост, описващи историята на имота. Това се налага, за да може да бъде извършена проверка за по-дълъг период (препоръчва се проверката да е със срок поне 10 години)
  • Копие от акта за собственост
  • Актуална схема/скица от Службата по геодезия, картография и кадастър. Ако няма одобрена кадастрална карта за съответния район, се прилага удостоверение от същата служба.
Виж още:  4 начина да разбереш реалната цена на твоя имот

Таксата за удостоверение за тежести варира спрямо срокът за нейното издаване: 7 работни дни – 5 лв.,  3 работни дни – 10 лв., 8 работни часа – 25 лв.

8. Стоп-депозит

мъж държи касичка-прасе и макет на къща

След като си се уверил, че няма причина да не купиш даден имот, трябва да покажеш на продавача, че имаш сериозно намерение да сключите сделка чрез заплащане на стоп-депозит. Така ти се гарантира правото, че докато двамата преговаряте за цената, имотът няма да бъде показван на други купувачи.

Този депозит е възвръщаем и се съхранява в агенцията за недвижими имоти, която те представлява докато не се постигне съгласие относно крайната цена на покупката. Обикновено стоп-депозитът се равнява на 500-1000 лева.

9. Предварителен договор

двама мъже си стискат ръцете при предсварителен договор за покупка

Това е една от най-вълнуващите стъпки за всеки захванал се с покупка на жилище, но тя носи след себе си много несигурност. След като със собственика на имота си стиснете ръцете за дадена цена, следва да подпишете предварителен договор.

Това е официалният документ, с който двете страни се съгласяват да сключат сделка, при договорени условия, които са описани и оформени подробно в него.

Договорът трябва да включва:

  • подробни данни на страните по договора
  • данни за имота
  • степен на завършеност на обекта или вид, в който се предава той
  • цена и начин на плащане
  • размерът на капарото, гарантиращо финализиране на сделката
  • договаряне на неустойки при неизпълнение
  • краен срок за изповядване на сделката
  • нотариус, при когото ще се изповяда сделката
  • срок за въвод във владение на купувача
  • декларация за липса или наличие на тежести


Договорът съдържа всички детайли за имота, сделката, правата и задълженията на двете страни. Той носи сигурност и на продавача и на купувача. Обикновено агенциите за недвижими имоти предлагат на клиентите си типови предварителни договори.

Препоръчва се договорът да бъде проверен от твой адвокат, специализиран в областта. След подписването на договора, трябва да изплатиш на продавача капаро (обикновено в размер на 10% от продажната цена).

10. Подготовка за сделката пред нотариус

жена подготвя документи за покупка на имот

Периодът между предварителния договор и изповядването пред нотариус е натоварен и за теб и за продавача. През това време продавачът вади необходимите документи от институциите:

  • Удостоверение за данъчна оценка – уверение, че данъците на имота са платени
  • Удостоверение за семейно положение на продавача (продавачите)
  • Скица на имота, когато се прехвърля земя (поземлен имот, дворно място или част от дворно място
  • Удостоверение за тежести върху имота 
  • Когато се прехвърля имот в новопостроена сграда – разрешение за строеж, архитектурен проект и разпределение на площите, Акт 16 
  • Удостоверение за сключен граждански брак, ако продавачът е семеен
  • и други според сделката

11. Подписване на ипотечен кредит 

мъж подписва договор за ипотечен кредит

Предстои една от сериозните финансови стъпки – подписване на договора за ипотечен кредит, ако това е начинът на финансиране, който си избрал (най-често срещаният начин за покупка на жилище). Ако вече разполагаш с предварително одобрение за кредит, този процес значително се улеснява и скъсява.

Необходими са ти още няколко документа за финализиране на договора:

  • Данъчна оценка на имота 
  • Кадастрална скица и кадастрална схема 
  • Предварителен договор между продавач и купувач при кредити за покупка на имот
  • Документи за собственост на имота, който ще се купува
  • Удостоверение за тежести върху имота
  • Оценка на имота, който ще се ипотекира
  • Застраховка на имота, който ще се ипотекира
  • Допълнително документи, ако имотът е в строеж

12. Изповядване на сделката пред нотариус

нотариус в костюм слиза по стълби

Следва дългоочакваният момент – изповядване на сделката пред нотариус. Страните се явяват пред нотариус за подписване на нотариалния акт. Компетентен е нотариус от района, в който се намира имотът. Понякога той се посочва от банката, отдаваща ипотечния кредит.

Виж още:  Продажба на имот? 11 грешки, които да избегнеш

Пред нотариуса се представят следните оригинални документи:

  • Документи за самоличност на лицата по сделката
  • Документ удостоверяващ правото на собственост на продавача
  • Актуална скица на имота;
  • Актуална данъчна оценка на имота;
  • Удостоверение за наследници, ако собственикът е починал;
  • Удостоверение за семейно положение;
  • Декларация за липса на данъчни задължения към държавата;
  • Нотариално заверено пълномощно при наличието на пълномощник (при необходимост)

По време на сделката нотариусът проверява:

  • самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица
  • дали представеният проект за нотариален акт отговаря на законовите изисквания
  • дали продавачът е собственик на имота 
  • налице ли са законови пречки за прехвърляне на имота
  • има ли промяна при тежестите на имота.  

След като всички документи са подготвени и проверени от избрания нотариус, ти и продавачът можте да пристъпите към финализиране на сделката. Нотариусът прочита на съдържанието на нотариалния акт и ако няма възражения, ти, продавачът и нотариусът го подписват.

След това се разплащате – в повечето случаи отиват до банката, където превеждаш по сметка на продавача дължимата сума. След това се връщате в нотариалната кантора с банковото бордеро, което е потвърждение пред нотариуса, че може да впише сделката в Агенция по вписванията.

Честито! С това сделката официално е финализирана – най-вълнуващата стъпка от целия процес по покупко-продажба. Нотариусът снабдява купувача и продавача с препис от нотариалния акт.

Нотариална такса: 

При изповядване на сделката пред нотариус се дължи нотариална такса, изчислена върху стойността на жилището и ДДС към нея. Към сумата се добавя и такса вписване (0,1% от материалния интерес), както и общински данък за възмездно придобиване на имущество, който се определя от всяка община.

Към момент ставките за шестте големи града са както следва: София – 2,5%, Пловдив – 2,5%, Варна – 2,6%, Бургас – 3%, Русе – 2,2%, Стара Загора – 2,5%. За лесно пресмятане на цялата дължима сума може да използвате онлайн калкулатор.

Обикновено таксите се поемат от купувача, но с продавача може да имете различна договорка. 

13. Вписване на имота

купчина документи за покупка на жилище

В деня на изповядване на сделката, нотариусът представя нотариалния акт в службата по вписванията по местонахождение на недвижимия имот.

Съдията по вписванията разпорежда вписване на акта в Имотния регистър към Агенция по вписванията, което гарантира правата ти при евентуални претенции на трети лица.

От този момент вече си напълно в правото си да се разпореждаш с ипотеки, отдаване под наем, продажба и т.н.

Нотариалните актове за прехвърляне и учредяване правото на собственост се получават от нотариуса след вписването им в Агенцията по вписвания.

14. Деклариране на местен данък

женски ръце броят пари

След като си придобил нов имот си длъжен да подадеш декларация за облагане с годишен данък сгради. Имаш срок от два месеца от изповядването и вписването на съответната сделка.

Ако си купил имот на груб строеж, този срок започва да тече след датата на разрешението за ползване. За наследените имоти пък срокът е 6 месеца. 

Декларирането се извършва в отдел „Местни данъци и такси” към общината по местонахождението на имота. 

Предвидени са глоби за неспазване на този срок или посочване на неверни данни в декларацията. Ако предвиждаш луксозен ремонт, голямо преустройство или промяна в предназначението, това може да доведе до промяна в данъка и от това следва да подадеш нова данъчна декларация.

Данък сгради:

Данъкът върху недвижимо имущество се определя спрямо местонахождението на имота и се изчислява на база стойността на имота. Обикновено той е между 2% и 3%.

Вече си запознат с основните 14 стъпки при покупка на жилище, но както предполагаш много от тях крият опасности. Виж кои са 9-те проблема при покупка на апартамент и как да ги решиш.