Решил си да купиш апартамент на зелено?
Освен че за имотите на зелено трябва да изчакаш определен период преди да се нанесеш, при тях има и много правни и финансови рискове, които трябва да се вземат предвид.
В следващите редове ще разбереш какви са рисковете при покупка на зелено и какви стъпки можеш да предприемеш, за да намалиш възможността за загуба при такава сделка.
Има разрешение за строеж инвеститора?
Ако си се спрял на ново строителство, ще забележиш, че голяма част от обявите са за сгради в строеж. Много купувачи се притесняват са купуват на зелено, защото даденият апартамент все още няма т. нар. разрешение за ползване (т.е. Удостоверение за въвеждане в експлоатация, познато като Акт 16).
Ако не се притесняваш да купиш апартамент на зелено обаче, първото нещо, което трябва да провериш е дали инвеститорът разполага с разрешение за строеж. Това обстоятелство може лесно да бъде проверено в съответната община.
По-големите общини имат публични онлайн регистри:
- София – Интерактивен регистър “Разрешение за строеж”
- Пловдив – Интерактивно търсене за разрешения за строеж
- Варна – Списъкът съдържа разрешения за 2020 г.
- Стара Загора – Списъци по години може да видиш в сайта на общината
- Бургас, Русе – Информация може да намериш в държавния портал за отворени данни
Случва се инвеститори и строители да предлагат имоти от сграда, която още няма разрешение за строеж. Понякога липсата му може да се дължи на проблеми с градоустройството например, но не винаги е сигнал за притеснение.
Препоръчително е като купувач да изчакаш и да не влагаш голяма сума на толкова ранен етап. 1-2 хиляди евро като резервация на имота са достатъчни.
Чия е собствеността на парцела, върху който се строи и има ли тежести той?
Следващата стъпка в проучването на апартамент на зелено е проверката на собствеността. Можеш да провериш собствеността и вписванията по партидата на парцела на сградата в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Електронната справка по имотна партида съдържа информация за всички вписвания: покупко-продажби, ипотеки, възбрани и т.н. на цена само 1 лв.
Важно е да се отбележи, че ако парцелът не е собственост на инвеститора, то той трябва да има учредено в своя полза право на строеж (суперфиция) върху имота. Обърни внимание, че правото на строеж е срочно – инвеститорът има 5 години, за да построи сградата до етап „груб строеж“.
Провери имотната партида на парцела и за т.нар. тежести – искови молби, възбрани, ипотеки и други ограничаващи права за разпореждане с имота. Ако даден имот има тежести, то с него трябва да се внимава. Услугите на юрист, който да направи задълбочена проверка са силно препоръчителни.
Ако върху имота има вписана ипотека, много вероятно е тя да е в полза на банката, която финансира строителството. Обикновено в справката се посочва към коя банка е учредена ипотеката. Ако името на банката липсва, трябва да се вземе ипотечен акт от Агенция по вписванията.
Кой е инвеститорът/строителят?
Покупката на апартамент на зелено е рисково начинание и традиционно битува мнението, че за сделката трябва да търсиш „доказани строители с опит“.
Разбира се, репутацията на инвеститора/строителя е важна, но още по-полезно е да провериш състоянието на конкретното дружество, което стои зад строежа. Това може да направиш в сайта на Търговския регистър.
Провери дали дружеството има история и годишни отчети. Важно е да видиш и дали не е в процедура по несъстоятелност или запор. Препоръчителна е консултация с юрист.
Честа практика е да се учредяват т.нар. проектни дружества, които са свързани в по-голям строителен холдинг. По този начин инвеститорите ограничават отговорността си до стойността на активите на тези дружества. Това не е задължително добра или лоша практика.
В най-добрия случай инвеститор е голямото дружество с други активи и история, а не дъщерно проектно такова. Важно е да се отбележи, че като купувач на даден апартамент на зелено можеш да поискаш гаранции и от по-голямо свързано дружество.
Какви са рисковете по време на строителството?
Начален етап на строителството
Най-рисковият етап за теб като купувач е началния период на строителство, преди получаване на т.нар. Удостоверение за степен на завършеност „груб строеж“ по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, което се издава от общинската администрация след получаване на т.нар. Акт 14.
Нито един апартамент на зелено няма статут на самостоятелен обект преди този етап и съответно не може да бъде обект на вещни права.
Строежите преди този етап юридически се водят приращения към парцела и цялата собственост и правата върху тях се съотнасят към собственика и парцела.
В случай, че инвеститорът не достигне етап „груб строеж“ купувачите с предварителен договор не получават права върху реални части от строежа. Тоест и върху това, което следва да се обособи като техен апартамент.
Рискът за теб като купувач в този етап е особено голям.
При съдебен иск срещу инвеститора често се оказва, че дружеството е изпразнено от съдържание и върху парцела има учредена ипотека в полза на финансираща банка и/или други вещни претенции. В този смисъл, много вероятно е завеждането на дело, вписването на искова молба и евентуалното налагане на възбрана върху парцела да не ти върне дори част от платените пари.
Финален етап на строителството
Ако купиш апартамент на зелено в сграда с получена степен на завършеност „груб строеж“ ще намалиш риска си.
В този случай апартаментът е индивидуализиран, има кадастрален идентификатор и е обект на вещни права. Тоест той може да бъде обект на покупко-продажба.
На този етап купувачът може да придобие своя недовършен апартамент, дори инвеститорът да не успее да завърши сградата по дадена причина.
Все пак внимавай по партидата на апартамента да няма вписана ипотека на финансираща банка или трета страна.
Ако проектът се финансира от банка с обезпечение самия проект, то ипотеката се разпростира върху новоизградените имоти, за да се гарантира погашение по кредита при тяхната продажба. Много е важно купувачът да знае към коя банка е ипотеката, за да се свърже с нея и да разбере при какви условия може да се вдигне ипотеката.
Каква е схемата на плащане и кога можеш да учредиш ипотека и прехвърлиш собствеността?
Инвеститорите винаги се опитват да изтеглят колкото се може по-голяма част от плащането на продажната цена в началните етапи на строителството. Така те финансират строителните дейности по сградата.
Твоите интереси като купувач са противоположни – ти се опитваш да намалиш максимално риска при покупка на апартамент на зелено. Договори се за възможно най-ниски плащания в ранните етапи на строителния процес.
Обикновено инвеститорите търсят да получат 20-30% от крайната продажна цена преди достигане на етап „груб строеж“.
Следващите между 40-50% обикновено се искат на заветния Акт 14. Последните 20-30% обикновено се плащат във финалните етапи на строителството – от Акт 15 до получаване на Акт 16.
Прехвърляне на собствеността може да стане след достигане на етап „груб строеж“. Тогава освен прехвърляне на собственост, ще трябва да сключиш с инвеститора и договор за строителство, за да бъде завършен имота, съгласно одобрения инвестиционен проект.
Прехвърляне на собственост може да се случи и на по-късен етап – при получаване на Акт 15 или Акт 16.
При прехвърляне на собствеността на етап „груб строеж“ повечето инвеститори искат или да получат цялата продажна цена на имота или да си гарантират получаването на остатъчните плащания до завършване на сградата. Това може да се случи чрез средства в доверителна сметка (т. нар. ЕСКРОУ) или твоя ипотечен кредит при който банката гарантира остатъчното плащане към строителя.
Кога можеш да вземеш банково финансиране за апартамент на зелено?
Можеш да вземеш ипотечен кредит не по-рано от етап „груб строеж“, но условията на всяка банка са различни. Някои банки например финансират само проекти от собствен списък със строители. Проучи и се срещни с всяка банка индивидуално.
На етап “груб строеж” следва да имаш предвид, че банките обичайно отпускат не повече от 70% от пазарната стойност на имота към степен на завършеност, която на тази фаза е около 60% от стойността му като завършен!
В този смисъл, ако пазарната оценка на имота като завършен е 100 000 евро, банката ще отпусне 100 000 х 70% х 60% или общо 42 000 евро.
За финансиране на останалите вноски до етап „груб строеж“ следва да ползваш собствени средства или потребителски кредит. Банките изплащат останалата част от договорения ипотечен кредит – до 85% от пазарната оценка на имота, когато сградата бъде завършена.
Реални опасности по време на строителството
Ако всичко мине безпроблемно след въвеждане на сградата в експлоатация купувачите на имоти на зелено се превръщат в щастливи новодомци. За съжаление, не винаги се получава така.
В практиката си съм се сблъсквал с много случаи на фалирали строители и трудните юридически и финансови казуси, които следват за купувачите на имот на зелено, които искат да завършат сградата и обитават апартамента си.
Сред по-честите случаи, на които съм ставал свидетел са:
Безвъзвратна загуба на авансово платени средства по предварителен договор преди достигане на „груб строеж“
В първия случай купувачите са загубили 100% от авансово платените средства към инвеститора. Много от тях са опитали да заведат дело и дори са успели да наложат възбрана върху парцела на сградата (собственост на строителя), която е следвало да бъде построена.
За жалост в огромния процент от случаите тези действия не са довели до нищо, освен съдебни и юридически разноски. При фалит на строител, дружеството обикновено се оказва изпразнено от съдържание. Парцелът пък се оказва с реална ипотека или друга (много често законово изфабрикувана) тежест, която има приоритет при бъдеща публична продан за обезпечаване на вземания на (реални или мними) кредитори.
Нужда от още средства за довършване на сградата, въпреки пълното плащане на имота на етап „груб строеж“
При купувачите, платили 100% от имота на етап „груб строеж“ обикновено липсва желание и/или средства за доплащане за завършване на сградата. Те се чувстват излъгани, че срещу парите си са получили имоти, които не могат да се ползват.
Много често такива купувачи не искат да участват финансово в завършването на сградата и влизат в конфликт с други собственици в сградата, които са платили 70-80% от имотите си.
Следва да имаш предвид, че договорките с първоначалния инвеститор отпадат при неговото оттегляне от проекта. Те не могат да бъдат основание за неплащане на стойността на оставащото строителство от страна на някой купувач.
Сградата може да бъде завършена само при единодушно решение на всички собственици на имоти в сградата чрез учредяване на Сдружение на собствениците в етажна собственост. Този процес обикновено е труден и бавен и успехът зависи от броя, мотивацията и финансовите възможности на собствениците. Големината на сградата и сложността на оставащите строителни работи също има голямо значение.
Възможно е някои от имотите в сградата да останат в ръцете на свързани с първоначалния инвеститор лица или на банката, която е финансирала строежа. Необходимо е да се въоръжиш с търпение и дипломация, ако попаднеш в такава ситуация.
Незаличена ипотека към финансиращата банка
Купувачите на имоти, при които инвеститорът е прехвърлил собствеността без да се издължи пропорционално на финансиращата го банка стават собственици на имот с тежести.
В този случай банката може да опише имота и той да бъде обявен за публична продан чрез ЧСИ. След това първоначалния купувач губи собствеността си и може да бъде евинциран от апартамента.
Можеш да платиш ипотеката или да се опиташ да договориш схема на изплащането й, но това означава, че цената, на която ще купиш апартамента скача много сериозно.
Липсваща проектна документация
Липсата на проектна документация е друг неприятен проблем, който усложнява завършването на сградата. Инвеститорите са длъжни да предоставят копия на строителните книжа в общините или НАГ, но често се случва документацията в тези архиви да е непълна.
Трябва да имаш предвид, че при търсене на нов строител е необходимо да има документация, на чиято база да бъде получена оферта за завършване на сградата. Собствениците трябва да знаят, че архитектът на сградата има авторско право и промяната на архитектурната част не може да стане без неговото одобрение.
Допълнителни препоръки към купувача
Покупката на всеки апартамент е съпътстван от много рискове, понякога се допускат и неприятни грешки, но при имотите на зелено залозите са още по-големи. Това са основните ми препоръки към всеки купувач на апартамент на зелено:
Етап предварително проучване
- Провери партидата на УПИ-то в Имотния регистър;
- Направи справка за наличие на разрешение за строеж;
- Провери дружеството на инвеститора в Търговски регистър и лицата, които стоят зад него;
- Разбери как ще се финансира строителния процес – с банков кредит, собствени средства или средства на купувачите;
- Провери дали има сключени предварителни договори с дружествата за комунални услуги – доставчици на ток, вода и топлинна енергия;
- Ако строежът се финансира от инвеститора с банков кредит, задължително се свържи с банката и разбери при какви условия ще се погаси ипотеката върху имота, който придобиваш;
- Провери крайните цени на други имоти на зелено в Имотния агрегатор
Етап предварителен договор
- Договори схема на плащане с възможно най-малко участие в началните строителни етапи и максимум 70% на фаза „груб строеж“. Oбърни внимание, че става дума не за строителен Акт 14, а Удостоверение по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ;
- Ако можеш договори прехвърляне на собствеността на фаза „груб строеж“ при ясни финансови и времеви рамки на строителните ангажименти до завършване на сградата;
- Старай се да постигнеш реципрочност при неустойките;
- Заверявай нотариално подписа и съдържанието на предварителните договори за покупко-продажба;
- Следи за настъпване на сроковете по предварителния договор;
Етап строеж
- Задължително провери имотната партида и тежестите непосредствено преди прехвърляне на собствеността;
- При възможност използвай гарантиращи споразумения като ЕСКРОУ (доверителни) сметки;
- Старай се да поддържаш регулярна връзка с инвеститора и другите собственици и наблюдавай как се движи строителния процес;
- Поискай да ти се предоставят копия на проектната документация в строителния процес;
- Поинтересувай се кои са подизпълнителите в проекта и кой е строителния надзор;
- Имай предвид, че малките сгради са по-лесни за завършване при фалит на инвеститора, защото собствениците се сдружават по-лесно за завършване на сградата.
Вече си запознат с най-често срещаните рискове и проблеми при покупката на апартамент на зелено. Покупката на апартамент е един изключително сложен процес и вярваме, че тази статия е разяснила най-важното за имотите на зелено.
Намери актуални обяви за имоти на зелено на ocenime.bg.
