Старо или ново строителство – какво да избера?

Въпросът старо или ново строителство винаги поражда бурни спорове и емоции у тези, търсещи жилище. Отговорът на въпроса “Какво да избера?” е много прост – зависи. 

И двата типа строителство имат своите предимства и недостатъци. А още повече се разширява избора ни, когато в опциите включим гредореда, старата тухла и имотите на зелено. Все пак водещо при избора на жилище трябва да бъде качественото строителство и личните нужди, а такъв имот можеш да намериш във всички категории.

Старо или ново строителство? Сравни плюсовете и минусите на всеки тип и направи правилния избор за теб.

Панел и ЕПК

На пръв поглед “панелките” не изглеждат като особено привлекателна опция за покупка. Много купувачи отхвърлят тази опция изцяло, но има и такива, които са склонни да се примирят или дори предпочитат панелното строителство.  

Предимства на панелното строителство

Панелното строителство разполага с няколко силни предимства, които трудно се намират при другите типове строителство.

• Добро разпределение – повечето панелни жилища имат отделна кухня и спални с добър размер. Скосени тавани липсват, а преходните стаи са рядкост. За много купувачи това е достатъчно, за да предпочетат панелния апартамент. 
• Изгодна цена – друго голямо предимство е, че цената на панелните жилища е далеч по-ниска от сходни тухлени жилища. При старото строителство (преди 1991 г.) цената на имота се пресмята за квадратен метър жилищна площ и в нея не се включват мазета, тавани и цялата площ на терасите за разлика от новото строителство. 
• Нисък процент общи части – обикновено панелните жилища се продават с по-нисък процент общи части. Така купувачите не плащат за площ, която не използват.
• Инфраструктура – кварталите, изградени преди десетилетия са облагородени отдавна. Канализацията и улиците са изградени и действащи. Помислено е за градинки и междублокови пространства. Има добра мрежа от училища, детски градини и градски транспорт. Ако си ходил на оглед в новостроящ се квартал, вероятно усещаш разликата – недовършените пътища и инфраструктура определено помрачават чара на модерните нови сгради.
• По-ниски данъци – това е предимство на старото строителство, за което купувачите рядко се замислят, но си струва да се обърне внимание на разликата в данъчната оценка и съответно на дължимите данъци.

Недостатъци на панелното строителство

Недостатъците на панелното строителство са далеч по-познати на купувачите, отколкото предимствата му.

• Лошокачествено строителство – често панелното строителство се асоциира с лошо строителство. Голяма част от тях са строени от трудоваци или неквалифицирани работници без нужната подготовка. При много блокове не са се спазвали нужните технологии, стените са криви или дори напукани. 
• Ниска енергийна ефективност – панелните стени и стара дограма предполагат и значително по-ниска температура в стаите и по-високи сметки за отопление през зимните месеци. За радост през последните години все повече блокове бяха санирани, правейки тези жилища по-приятни за живот, а и за гледане.
• Лoша звукоизолация – липсата на звукоизолация в панелните блокове е проблем, твърде познат на живущите в тях. Той е труднорешим и зависи главно от това какви са съседите. 
• По-трудно финансиране – ако искаш да купиш панелно жилище с ипотечен кредит, трябва да имаш предвид, че обикновено банката финансира по-малък процент от стойността на жилището, отколкото при новото строителство. Това може да означава, че трябва да подготвиш по-голяма сума като самоучастие.
• Намаляваща цена – приема се, че експлоатационната годност на панелите намалява с годините и това дава отражение на тяхната цена. Това е лоша новина при бъдещо рефинансиране или продажба на имота.
• Разходи за ремонт – панелните жилища предполагат по-големи разходи за ремонт. Разбира се всичко зависи от състоянието на имота и амбициите на новите собственици, но тъй като панелните жилища се продават само на вторичния пазар, ремонтите вероятно ще са необходими.

Стара тухла

Старите тухлени жилища вероятно са най-желаните имоти за тези, които се двуумят между старо или ново строителство, но далеч не всичко при тях е идеално. 

Предимства на старата тухла

• Добра локация – повечето жилища тип “стара тухла” са с много добро местоположение. Обикновено те са с по-централни локации и около тях има удобен транспорт, учебни заведения, магазини и всички други удобства. 
• Нисък процент общи части – както и при панелите, процентът общи части е по-нисък, отколкото при новото строителство. При старата тухла рядко ще срещнеш подвеждаща квадратура в имотните обяви.
• Големи стаи и високи тавани – обикновено тези жилища имат големи стаи и високи тавани. Това дава усещане за простор и допълнителна светлина, която трудно се намира при новото строителство.
• Дебели стени – жилищата от този тип често имат стени от по 60см. Това спомага не само за прохладни лета и топли зими в апартамента, но и за звукоизолацията на жилището.
• Тишина и спокойствие – повечето жилища “стара тухла” са притежание на възрастни хора, наследници в чужбина или се използват като офиси. Едва ли ще попаднеш на млади съседи, които вдигат купони всяка вечер. 

Много от тези жилища разполагат и с вътрешен двор, носещ спокойствие и зеленина дори в центъра на града.

Недостатъци на старата тухла

• Висока цена – локацията на тези жилища и удобствата, които предлагат влияе сериозно цената им. Изгодни обяви се появяват рядко на пазара и трябва да действаш бързо преди друг да се възползва.  
• Неотложни ремонтни дейности – всяка сграда има нужда от поддръжка, но за разлика от новото строителство ремонтите при “старата тухла” могат да се окажат по-сериозни и неотложни. На огледите попитай кога са били последните ремонти по ел. системата и покрива, сменени ли са щранговете и провери избените помещения за миризма на мухъл, пукнатини и течове. 
• Липса на паркоместа и гаражи – локацията на тези жилища предполага, че ще имаш трудност с намирането на паркомясто. Когато са строени броят коли е бил много по-малък и паркоместата и гаражите са крайно недостатъчни. 
• Трудности със съседите – често собственици на такива имоти се оплакват, че общите части на сградата са неподдържани. Можеш да се сблъскаш и с трудности при организирането на ремонтни дейности на покрива например, заради съседи, които живеят в чужбина или са неплатежоспособни. Сравнително лесно можеш да се ориентираш дали бъдещите ти съседи са такива като огледаш внимателно входа при огледа на жилището. 
• Липса на асансьор – често в тези сгради няма асансьор. Ако това е задължително условие за теб, се допитай до брокера преди да отидеш на оглед. 

Гредоред

Често гредоредът бива пропускан от купувачите на пазара, но може би си заслужава да разгледаш и тази опция за покупка. 

Предимства на гредореда

• Ниска цена – гредоредът обикновено се продава на доста по-ниска цена от тухлата или панела.
• Сграда с висока архитектурна стойност – често сградите на гредоред имат висока архитектурна стойност, някои от тях са и паметници на културата (при тях дори си освободен от данъци).  
• Привлекателно местоположение – както и при старата тухла, тези сгради обикновено са с доста добра локация в града.

Недостатъци на гредореда

• По-бърза амортизация – като правило се приема, че гредоредът се амортизира по-бързо и не е толкова надежден, когато остарее.
• Липсваща звукоизолация – само тези, живели в сграда на гредоред могат да си представят наистина колко много се чува между етажите и стаите. Съществуват начини да се шумоизолира дома, но това са допълнителни разходи и усилия.
• Лошо представяне при земетресения – старите зидани конструкции с етажи на гредоред се оказват ненадеждни при земетресения. Повече по темата можеш да прочетеш в тази специализирана статия за реновиране на гредоред.
• По-ниска пожарна безопасност – опасността от пожар в България е много по-голям, отколкото от земетресение. И това е една допълнителна причина хората да избягват гредореда.

Ново строителство

Кой не иска да живее в красива нова сграда, построена с висококачествени материали и с последните технологии в строителството? Вероятно почти няма такива, но бъди нащрек за разликата между обещанията и реалността. 

Предимства на новото строителство

• Нови технологии и висококачествени материали – това, което обещават брокери и строители са качествени материали, добро изпълнение и последни тенденции при довършителните работи. Всичко това е прекрасно, но имай едно на ум дали сградата наистина е това, за което я представят. 
• Устойчива инвестиция – общото мнение на пазара на имоти е, че качественото ново строителство ще запази или повиши цената си. Такава добра инвестиция си заслужава и ще ти донесе спокойствие при евентуално рефинансиране или продажба.
• По-ниски ремонтни разходи – основните ремонтни дейности в апартамента вероятно вече са завършени и не те чакат големи разходи по тях. Освежителните промени като пребоядисване и нови мебели не отнемат твърде много време и средства.
• Висока енергийна ефективност – ако сградата е построена качествено, можеш да очакваш ниски сметки за отопление и добра температура в жилището целогодишно. 
• Добра визия – новото строителство идва и със съвременен облик на сградата. Сградите обикновено са модерен дизайн и с поддържани общи части. 
• Гаранция за строителство и качество – обикновено строителят предлага гаранция за сградата и се задължава да отстрани евентуални дефекти за негова сметка.

Недостатъци на новото строителство

Защо някои хора се обявяват против новото строителство? Случва се то да е нискокачествено и недостатъците да са повече от предимствата.

• Висока цена – цената на новото строителство често се оказва непосилна за обикновения човек. Цената на квадратен метър може да е в пъти по-висока от тази на старото строителство. 
• Измамно голяма квадратура – след 1991 г., в площта на апартамента по нотариален акт освен квадратурата на всички помещения, преградните стени и ¼ от балкони се включват и прилежащите общи части, таванските и подземните помещения към имота и вече 100% от площта на терасите. Това означава, че купувачът заплаща еднаква цена на кв.м. за всички тези площи, докато за старото строителство цената се смята за квадратен метър жилищна площ. Тази разлика може да се окаже решаващ фактор при колебанията между старо или ново строителство.
• Малки стаи и ниски тавани – някои строители с опитват да спестят от материали и да изкарат максимално голяма печалба, дори на цената на по-ниско качество. Така понякога се строят апартаменти с ниски тавани, странно разпределение и малки стаи.  
• Лоша или липсваща инфраструктура – когато новопостроената сграда се намира в нов квартал, то около нея почти винаги липсва нужната инфраструктура. Собствениците чакат месеци или дори години, за да се построи улица или да се свърже сградата с ТЕЦ.
• Липса на удобни близки обекти – жителите в такива квартали също страдат и от липсата на близки обекти като училища, детски градини, редовен градски транспорт и дори медицински центрове, аптеки и магазини.

Имот на зелено

Имотите на зелено предизвикват голям интерес и вълнение при купувачите. Въпреки че са много сходни с новото строителство, те притежават и няколко специфични характеристики, които ги отличават.

Предимства на имота на зелено

• По-ниска цена – купувачите на зелено се радват на по-ниски цени на квадратен метър. Ако той се включи в началото на проекта, цената става доста примамлива. 
• По-голям избор – ако се включиш достатъчно рано в проекта, имаш по-голям избор на етаж и разпределение на имота. Строителите могат да се съобразят с някои от изискванията ти и да довършат избрания апартамент по различен начин.
• Довършителни работи по твой вкус – хубавото на чисто новите жилища е, че при тях не трябва да се съобразяваш със съществуващи неща и правиш жилището да изглежда точно както искаш.

Недостатъци на имота на зелено

• Несигурност – това е най-големият недостатък на имотите на зелено – завършването на сградата не е гарантирано. Може да се окаже, че си вложил всичките си спестявания в проект, който никога няма да се осъществи. В повечето случаи дори и обектът да бъде построен, това се случва месеци след обещания срок. 
• Технологично слягане на имота – след завършване на строежа, сградата обикновено се сляга и намества през следващите месеци. Това технологично слягане понякога води до пукнатини, с които трябва да се бориш като нов собственик.
• Шумни съседи – понякога новите собственици не осъзнават, че освен тях, в сградата постепенно се нанасят още десетки семейства. Това означава, че в близките няколко години постоянно ще има ремонти, шум и прах в общите части. 

Не забравяй, че когато се чудиш между старо или ново строителство, трябва да вземеш предвид и други важни фактори като локация, площ, състояние, доходност и т.н. Използвай нашия гайд за избор на апартамент, за да видиш кои други фактори да вземеш предвид. А в Имотния агрегатор на оцениме.бг можеш да видиш разликите в цените на разлчините типове жилища.

Направи информиран, а не емоционален избор.