Имотите не бяха подминати от ефекта на Covid-19 върху икономиката на Великобритания. Правителството наложи карантинни мерки в страната на 23 март, а търсенето претърпя спад от 40% в седмицата след това.
За същия период продажбите паднаха с 15% спрямо предходната седмица и с 4% под нивата, регистрирани по същото време през 2019 г.
Сделките с имоти не спират веднага с наложената карантина. Въпреки по-ниският интерес от страна на купувачите и призивите от страна на правителството за отлагане, сделките все още са факт в началото на кризата.
Това обаче бързо се променя.
В рубриката ни “Covid-19 и жилищата” вече споделихме какво е състоянието на сектора в САЩ и Китай, както и какво се случи през първите седмици на Covid-19 в България.
Специализираният ни доклад за последиците от Covid-19 върху имотите в България вече е тук.
1. Пазарът на жилища е спрян по искане от банките
На 26-ти март правителството фактически блокира възможността за нови сделки. Не се допускат нови жилища на пазара, както и посетители във вече предлагащи се имоти, за да се предотврати разпространението на коронавируса. Това включва агенти на недвижими имоти, оценители и потенциални купувачи.
Това се случва след призив от банките за замразяване на пазара. Те изразиха загриженост относно въздействието на Covid-19 върху изготвянето на пазарни оценки на имотите и отпускането на кредити в тези бързопроменящи се условия на икономиката.
Според тях проучването и оценката на жилища са станали невъзможни.
Редица банки са спрели предлагането на ипотеки. Други спират и възможността за рефинансиране, освен ако клиентът не разполага с 40% от стойността на имота като самоучастие.
Кредиторите са удължили периода за завършване на транзакция след получаването на оферта от 3 на 6 месеца, за да предотвратят пропадането на вече започнати сделки.
2. Намалява броят одобрени ипотечни кредити
Според данни на Банката на Англия през месец март са били одобрени 56 161 ипотечни кредита. Това е спад от 25% в сравнение с предходния месец.
Така броят на одобрени ипотечните кредити достига до най-ниското си ниво за седем години. През март 2013 г. са били регистрирани едва 54 341 одобрени ипотечни кредити.
Освен намалялото търсене от страна на купувачи, причина за това може би са и по-високите изисквания за процент самоучастие при покупка. Някои банки са спрели отпускането на заеми, покриващи повече от 60% от стойността на имота.
3. Падна основният лихвен процент на Банката на Англия
На 11 март централната банка намали основния си лихвен процент от 0.75% до 0.25% и отново от 0,25% на 0,1% на 19 март поради разпространението на коронавируса в страната. Това са най-ниските лихвени нива в 325-годишната история на банката.
Този ход задейства автоматично намаляване на ипотечните лихви на кредити с плаващи лихви.
Някои кредити обаче имат определен праг на лихвените нива, под който те не могат да паднат.
Клиентите, предпочели ипотеки с фиксиран лихвен процент не могат да се възползват от това намаление. Трудно е да се предвиди дали новите ипотеки с фиксиран лихвен процент ще бъдат повлияни от този спад.
4. Правителството обяви кредитна ваканция от 3 месеца
Правителството обяви 3-месечна кредитна ваканция за хора с ипотечни кредити, които са засегнати от Covid-19. Според новите правила лихвите по кредитите ще продължат да се начисляват и ще трябва да се плащат в бъдеще.
Към 14 април повече от 1,2 милиона собственици на имоти, чиито финанси са засегнати от Covid-19, са получили потвърждение за кредитна ваканция. Така една от девет ипотеки във Великобритания вече е обект на кредитна ваканция.
Поради големия обем обаждания, кредиторите поискаха от хората да кандидатстват за кредитната ваканция онлайн. Halifax дори е създала онлайн процес за кандидатстване, при който банката изпраща текстово съобщение до кандидатите, уведомявайки ги дали молбата им е приета или не.
Не е необходимо кандидатите да доказват, че са били повлияни пряко или косвено от коронавируса.
5. Спешно законодателство защитава от изгонване засегнатите наематели
Правителството не възнамерява да предлага тримесечна ваканция за наемателите. Вместо това бе въведено законодателство, което защитава наемателите от изгонване от домовете, в които живеят. Това важи и за наематели, които не са в състояние да плащат наема си.
Законът дава възможност на наемателите да отложат плащането на наем, а не изобщо да не плащат такъв. Властите приканиха наемодателите и наемателите заедно да създадат план за изплащане на дължимата сума след изтичане на тримесечният период.
6. Оценителският бизнес и Covid-19
Според банките на острова кризата прави проблемно отпускането на нови ипотечни кредити. Най-големият проблем, който създава Covid-19 е извършването на оценка на имотите.
Отпускането на нов заем без оценка на място може да се случи само при нива на самоучастие над 70% от стойността на имота. При 40% самоучастие и по-малко не може да бъде изтеглен ипотечен кредит без физическа оценка.
За сравнение в България не може да бъде изтеглен ипотечен кредит без оценка на експерт-оценител.
Според британската финтек компания LendInvest призивите за замразяване са отражение на слабата технологична подготовка на банките и неспособността им да се справят със смущенията на пазара.
Според тях има кредитори, които са добре подготвени за работа в сегашната среда и възнамеряват да продължат кредитирането. Това ще се случва макар и с повишена предпазливост предвид ситуацията.
7. Нараства нуждата от автоматизирани оценки
След навлизането на ограниченията, свързани с Covid-19 някои кредитори са облекчили изискванията си за използване на автоматизирани методи за оценка на имотите, за да позволят повече сделки да се случват.
Nationwide например заяви, че може да използва тези алтернативи за оценка при ипотеки, покриващи до 85 процента от стойността на имота.
Кредиторите облекчават ограниченията си относно използването на алтернативни методи за оценка, но луксозните имоти може да не отговарят на изискванията за тях. Оценителските компании често поставят лимит върху стойността на имота, над който не се прилага автоматизирана оценка.
Обикновено този лимит е около 2 милиона паунда, въпреки че някои кредитори са с максимална стойност 500 000 паунда. Други вече допускат автоматизирани оценки за имоти на стойност до 3 милиона паунда.
8. Падат ли цените на имотите?
Колкото по-голям е икономическият шок и безработицата в страната в следствие на Covid-19, толкова по-голямо е потенциалното влияние върху цените на имотите през пролетта и лятото.
Прогнозите на експертите варират:
Според Zoopla цените ще се задържат относително стабилни в краткосрочен план, тъй като правителствените мерки ще ограничат броя хора, принудени да продават през следващите няколко месеца.
Една от големите агенции за недвижими имоти на острова, Savills, очаква кратък и рязък спад на цените от -5% до -10%.
Най-смел в прогнозата си е Джон Бел, анализатор от Deutsche Bank. Според него коронавирусът ще доведе до спад от 20 или повече процента на цените на жилищата във Великобритания.
Повечето експерти са съгласни, че икономическите перспективи се променят бързо и е трудно да се предвиди какво ще се случи на по-късен етап.
9. Купувачите се надяват на намаления
Много купувачи очакват цените да бъдат по-ниски, когато пазарът заработи отново и искат продавачите да отразят това в цените днес. Очакванията варират от жест от 2-3 процента до по-сериозни 10–15%.
Някои купувачи искат по-агресивни отстъпки от 20% и повече. Други пък забавят завършване на сделката с цел да притиснат продавачите да намалят цената.
На този етап обаче нищо не спира продавачите просто да игнорират неизгодни за тях предложения, тъй като мерките на правителството ограничават броя принудителни продажби.
За тези, които търсят собствен дом експертите съветват да не рискуват загубата на мечтания дом с твърде агресивни преговори за отстъпка.
След края на карантинните мерки собствениците ще искат да продадат имотите си на същите цени като преди Covid-19, докато купувачите ще очакват отстъпки. Двете страни ще трябва да намерят ценовият диапазон, който удовлетворява новите пазарни условия.
