Ефектите на Covid-19 върху жилищата са различни в зависимост от характеристиките на различните пазари, предприетите държавни мерки и продължителността на пандемията в различните региони. Прогнозите за имотния сектор се променят постоянно, а понякога са и противоречиви.
Въпреки това можем да научим много от чуждестранния опит и да разберем какво можем да очакваме от пазара на имоти в България през следващите месеци.
В рубриката ни “Covid-19 и жилищата” споделяме какво е състоянието на имотите в различните държави, засегнати от пандемията, какви са предприетите мерки и какво прогнозират експертите. Вижте статията ни от първите седмици на пандемията в България и статията ни за пазара на жилища в Китай и Великобритания.
Разбери паднаха ли цените на жилищата в България след Covid-19 кризата.
Днес публикуваме проучването си за пазара на имоти в САЩ и основните заключение на американските експерти.
1. Въздействието на вируса ще бъде различно в различните райони
Градовете и регионите със силна туристическа активност могат да бъдат по-засегнати от другите заради всички затворени хотели, ресторанти и барове.
Туристическата индустрия ще бъде засегната по два различни начина: пряко въздействие от извънредното положение и по-дълготрайно косвено въздействие от намаления доход, който ще накара хората да избягват ненужни пътувания. Това от своя страна ограничава дълготрайно доходите на работещите в туристическия сектор и обостря ефекта на Covid-19 върху жилищата.
2. Много наемодатели няма да съберат месечни наеми
Голяма част от наемателите са поискали отсрочка на наема си за месец април, а още повече ще поискат такава за май. Много наемодатели ще се стремят да задържат сегашните си наематели като направят временна отсрочка. През следващите няколко месеца обаче може да се наложи собствениците на имоти да искат отсрочка от кредиторите си.
3. Различните класове жилища ще реагират различно
Експерти считат, че дългосрочната перспектива за наемите все още е добра. Според тях имотите от среден клас може да се окажат по-добри от луксозните имоти, тъй като нестабилността на финансовите пазари може да намали търсенето на луксозни жилища. Това от своя страна може да се възприеме като потенциална възможност за купувачите на луксозни жилища, които се надяват на ценови отстъпки при по-ниско търсене.
Собствениците на нисък клас жилища също могат да бъдат по-податливи на загуби или закъснели наеми поради загуба на работни места сред наемателите.
4. Правителството прилага политики за подпомагане на собствениците и наемателите
На 18 март 2020 г. федералното правителство издаде 60-дневен мораториум върху възбраните на недвижимо имущество и изгонването на собственици от жилищата им, ако те не плащат ипотеките си заради Covid-19. Администрацията заяви, че мораториумът трябва да помогне финансово и на наемателите, като предостави отсрочка за плащане на хазяите, които не могат да съберат месечния наем.
Картината обаче е по-сложна за наемателите. Федералният департамент по жилищно строителство и градско развитие насърчава общинските жилищни власти да ограничат изгонването на наематели, а някои местни жилищни власти приеха свои временни забрани за изгонване. Очаква се кризата да има дълбоки последици за наемателите.
Вероятността цените на наемите да паднат много не е голяма.
5. Наемателите са най-уязвими от ударите на Covid-19 върху жилищата
Както при повечето икономически спадове през историята, хората, които нямат устойчиви спестявания, ще пострадат най-много. Обикновено тези хора са наематели.
Тъй като наемателите често са принудени да харчат по-голям дял от доходите си за наем и имат по-малко спестявания те са особено застрашени от последствията от кризата.
Някои наемодатели вече изискват по-подробна справка за заетостта на наемателите, за да са сигурни, че наемателите продължават да работят. В някои случаи се търси и доказателство за по-стабилни спестявания като гаранция, че наемът може да бъде покрит за продължителен период от време дори без постоянен доход. Тези мерки могат значително да повлияят на наемателите, които спешно търсят жилище.
Жилищната нестабилност в момента може да съживи тенденцията от 2008 г., когато много наематели заживяха с приятели или се върнаха отново при родителите си. Това може да доведе до домино ефект и наемодателите да загубят доходи.
6. Пазарът на имоти зависи най-вече от пазара на труда
Това, което наистина прави пазара на недвижими имоти успешен, е заетостта. Ако пазарът на труда не се срине, то и проблемите на пазара на недвижими имоти ще са ограничени.
За 2 седмици исканията за обезщетения при безработица в САЩ обаче достигнаха близо 10 милиона. Само за 2 седмици са достигнати 25% от броя искания за цялата 2008 г., а именно 37 милиона.
Въпреки че нивата на безработица вече скочиха, все още не е ясно колко от тези работни позиции ще са загубени за постоянно.
Големият въпрос е какъв процент безработица ще бъде достигнат и за какъв период. Също толкова важно е с колко ще се свият доходите, спестяванията и доверието на хората през следващите няколко месеца.
7. Жилищното строителство е сериозно засегнато от коронавируса
Строителите усещат не само отдръпване от купувачите на жилища, но и ограничение на доставките на материали, които обикновено внасят от Китай (над 30% от материалите).
Поради прекъсването на веригите за доставки, цената на тези материали може да се увеличи в краткосрочен план или количествата да станат ограничени. Това ще увеличи разходите за строителство и потенциално ще намали темповете на изграждане на нови жилища.
Нараства и загрижеността за по-строги условия за кредитиране. Това кара строителите да се притесняват от забавяне при придобиване на парцели и при самото строителство в близко бъдеще.
8. Основният лихвен процент стигна дъното
Федералният резерв намали основният си лихвен процент до 0, за да противодейства на отрицателното въздействия върху финансовите пазари. Това трябва да помогне за намаляване на разходите за заеми и да направи жилищата по-достъпни в близко бъдеще.
Това от своя страна може да компенсира до определена степен намалялото търсене на жилища, свързани с нарастващата несигурност.
9. Цените може да се вдигнат заради ниските лихви и по-малкия брой нови жилища
Падналите в следствие на Covid-19 лихви и по-малкият брой нови жилища може да доведат до увеличение на цените на жилищата в щати като Калифорния. Там непродадените жилища са малко на брой и има намалена строителна активност. Вероятно жилищата ще намалеят още повече, особено ако купувачите реагират на по-ниските лихви в следствие на Covid-19.
За купувачите, които могат да си позволят месечните вноски по ипотеката, икономическата несигурност предоставя възможност. Те могат да се възползват от значително намалените разходи за заемане и да им се радват за години напред. Краткосрочните рискове за икономиката съществуват, но вероятно се компенсират от дългосрочни ползи от по-ниски проценти на индивидуално ниво.
Масовото възстановяване на търсенето обаче зависи от това колко бързо ще се овладее огнището. Когато това се случи потребителите ще започнат да харчат отново, а икономическият двигател пак ще се задвижи.
10. Жилищата са недостатъчни в някои райони и това ще продължи и след Covid-19
Изминалите месеци са били успешни откъм продажби в райони като Бостън, но в момента повечето купувачи са се оттеглили от пазара. Според агентите на недвижими имоти там търсенето ще се върне през останалата част от годината. Причината е, че жилищата там не са достатъчни и това ще продължи и след Covid-19.
Продавачите, които вече са планирали да пуснат домовете си на пазара тази година, ще го направят през лятото с надеждата за по-силен интерес и по-добра сделка. Все така ниските нива на дългосрочни ипотечни кредити ще насърчат много бъдещи купувачи да се върнат на пазара по-късно през годината.
В райони, които силно зависят от новото строителство предлагането може да изостане от търсенето. Нарушените вериги на доставки в строителството може да се възстановят по-бавно, най-вече поради неравномерното увладяване на пандемията по света.
11. Технологиите при жилищата с още по-голяма роля по време на Covid-19
Технологиите, сега повече от всякога, са от съществено значение за поддържането на бизнеса с продажбата на имоти, казват брокери. Те отбелязват преминаването към видео огледи, онлайн консултации и увеличената важност на социалните медии за свързване с клиенти.
Агентите стават креативни в прилагането на инструменти и технологии, които позволяват на бъдещите купувачи да разгледат виртуално имота. Те предлагат:
- Предварително заснети видео огледи
- 3D обиколки на дома (американският имотен сайт Zillow отбелязва 188% ръст в броя 3D огледи през март спрямо февруари)
- Видео огледи на живо, в които агентите се разхождат из жилищата за продажба с камера.
Възможно е също да се разгледат сгради в процес на изграждане.
Все пак е малко вероятно купувачите да са задоволят само с онлайн огледи. Агентите и продавачите са наясно, че индустрията продължава да изисква много взаимодействия лице в лице.
12. Затворени бизнеси, свързани с покупката на имот
Освен огледите на жилища други ключови бизнеси в покупко-продажбата на имоти също са засегнати като оценките, правните услуги и фирмите по преместване.
На много места е трудно или дори невъзможно продажбата да бъде завършена в срок, тъй като оценителите, инспекторите и хамалските услуги са временно затворени. Засегнатите компании търсят начини да се адаптират към ситуацията.
13. Кризата не е толкова сериозна, колкото тази от 2008 г.
Икономистите отбелязват разликите между сегашния пазар на недвижими имоти и този през 2008 г. В много градове има голям недостиг на жилища – силен контраст с това, с което САЩ се сблъска през 2008 година.
Фактори като излишък в предлагането, свръхпроизводство на ново строителство и твърде достъпни ипотечни кредити довели до кризата през 2008 г. в момента липсват.
През 2020г. не се очаква цените на жилищата да паднат толкова много.
Оптимистичните прогнози в момента вещаят, че за разлика от Голямата рецесия, след като имунитетът на населението се засили пазарът бързо ще се върне към предишния си ритъм. Икономиката ще се рестартира по-бързо, отколкото след срива на жилищата през 2008 г.
Цикълът по-скоро ще прилича на буква V или U – с рязък спад, но и със силен подем през втората половина на 2020 г. Ще има рязко завръщане на купувачи на жилища на пазара, както и скок в консумацията като цяло.
14. Възстановяването вероятно ще отнеме повече време, отколкото при епидемията SARS през 2003 г.
Отрицателното въздействие на SARS започна да избледнява в рамките на 6 месеца след овладяването на вируса.
За разлика от коронавируса, SARS не оказа значително влияние нито върху потребителските разходи, нито върху вътрешните финансови пазари. Размерът на засегнатото население и броят на смъртните случаи също е много по-голям при COVID-19. Тези фактори предполагат, че възстановяването ще отнеме повече време.
Това са основните изводи и прогнози, които правят американските експерти относно пазара на недвижими имоти в страната.
Съществува вероятността обаче разпространението на коронавируса да продължи през следващите 18 месеца. Това ще предизвика нови периоди на изолация и по-сериозни икономически последствия. Цялостното влияние на пандемията върху сектора все още трудно може да бъде предвидено.
