На имотния пазар повечето хора виждат едно и също – цените в обявите. Именно върху тях купувачите планират бюджета си, а продавачите решават колко „струва“ имотът им. Проблемът е, че офертната цена не винаги съвпада с реалната цена на сделката. Това води до грешни изчисления, нереалистични очаквания и често – пропуснати възможности.
Разликата между офертна и реална продажна цена е ключът към правилното вземане на решения. Който работи с реалните данни, има огромно конкуретно предимство: купувачите преговарят по-уверено и избягват надвишено плащане, а продавачите позиционират офертата си правилно и скъсяват времето до сделка. Затова истинската стойност на един имот не започва от цената в обявата, а от данните за реализираните сделки.
Разлика между офертна и продажна цена
Офертната цена е това, което собственикът желае. Реалната продажна цена – това, което пазарът е бил готов да плати.
Двете рядко съвпадат.
Офертните цени често се влияят от субективни фактори: емоционална стойност на имота, инвестиции в ремонт, спешни финансови нужди или очакване за бъдещо „поскъпване“. Понякога продавачите надценяват имота, защото се сравняват с други обяви, които също са надценени. Така се създава илюзия за по-висок пазар, отколкото реално съществува.
Продажната цена е резултат от преговори, достъп до финансиране, време за реакция и икономически условия. Банките и оценителите играят основна роля – ипотечният кредит обикновено се отпуска на база реална пазарна стойност, а не на посочената офертна цена. Когато банката финансира сделката, разликата между желаната и реалната цена изведнъж става видима.
Именно това обяснява защо пазарът може да изглежда „скъп“, когато гледаме само обявите, но напълно различен, когато видим какво реално се купува.
Как се събират реалните данни
Истинските данни не идват от сайтовете с обяви.
Идват от регистрирани сделки, а не от желания.
Най-ценните източници са:
- Агенция по вписванията – реални договорени покупни цени
- НСИ – данни от статистически партиди за имотни сделки
- Банки и лицензирани оценители – пазарни оценки за целите на ипотечното кредитиране, изготвени по утвърдени методики и обикновено базирани на аналогични оферти и пазарни индикатори (а не директно на сделки)
- ocenime.bg – благодарение на партньорствата ни с водещи имотни агенции разполагаме с достъп до крайни продажни цени на реални сделки, които не се виждат в публичните сайтове с обяви
Обявите дават полезна ориентация за конкуренцията, но не и за действителната стойност. Това е причината купувачите и продавачите да вземат по-добри решения, когато работят не просто с „цените на пазара“, а с цените на сделките на пазара.
Използването на реалните продажни цени е базов инструмент при пазарни анализи и при изготвянето на пазарни доклади. Точно затова все повече хора използват независими анализи като тези репорти, вместо да разчитат на разпиляна информация от портали с обяви.
Как да използваш тези данни при покупка или продажба
Когато знаеш реалните цени, преговорите престават да бъдат игра на предположения.
За купувачите това означава:
- да не надплащат, само защото обявата внушава по-висока стойност
- да знаят кога е разумно да се направи контраоферта и с колко
- да различават реална възможност от „добре изглеждаща“ обява
Купувачите, които работят с анализ на реализираните сделки, могат да сравнят потенциалния имот с обективни показатели – локация, квадратура, година на строителство, състояние. Така решението става финансово, а не емоционално.
За продавачите реалните данни помагат да се намери оптимална входна точка:
- да се избегне свръхвисока начална цена, което отблъсква купувачите и удължава престоя на офертата в различни сайтове за обяви
- да се увеличи броят на огледите в първите 14 дни, когато вероятността за сделка е най-голяма
- да се поддържа по-силна позиция при преговори, защото цената е защитима с пазарни факти
Продавачите, които стъпят на пазарни данни вместо очаквания, обикновено сключват сделка по-бързо и при по-добри условия. Затова все повече хора започват процеса именно чрез анализ на пазара, а не чрез пускане на обява.
Примери от София, Варна и Пловдив
Разликата между офертни и реални цени е различна по градове и квартали, но тенденцията е ясна: офертите не определят пазара – сделките го правят.
В София разликата често се движи между 8% и 15% в зависимост от района. В райони с високо търсене, като центъра и южните квартали, тя е по-ниска, защото конкуренцията е по-силна и пазарът диктува темпото. В крайните квартали, където сделките зависят повече от състоянието на сградата и времето за реакция, разликата може да е по-голяма.
В Пловдив тенденцията е подобна, но влиянието на района е още по-изразено. В централните части продавачите са склонни да държат висока офертна цена, но реалните сделки показват, че купувачите имат праг на толерантност. Това отделя имотите, които „чакат“, от имотите, които се продават.
Във Варна морската локация добавя емоционална стойност – обявите често се публикуват с надценка, но банковите оценки я намаляват до реалистични стойности. Разликата между офертна и продажна цена се отразява повече при имоти за инвестиция, отколкото при жилища за собствено ползване.
Колкото по-динамичен е пазарът, толкова по-нужно е да се работи с реални данни, а не с обяви.
Разликата между офертната и реалната цена не е еднаква навсякъде. Тя зависи от града, типа на имота, годината на строителство, състоянието и търсенето. Таблицата по-долу показва ориентировъчни диапазони за 2025 г., които илюстрират как пазарът реагира в различни сценарии.
| Град | Тип имот | Оферта (обявена цена) €/кв.м | Реална / типична продажна цена €/кв.м | Типична разлика | Бележка за пазарното поведение |
| София | Ново строителство • Топ локации (Лозенец, Център, Изток, Манастирски ливади) | 2 450 – 2 750 | 2 300 – 2 500 | –5% до –10% | Високо търсене, сделки се сключват бързо при правилно ценообразуване |
| София | Старо строителство • Южни/централни квартали | 2 150 – 2 350 | 1 900 – 2 150 | –8% до –15% | Състоянието на сградата силно влияе; ремонтираните апартаменти намаляват разликата |
| София | Крайни квартали с панелни блокове | 1 600 – 1 850 | 1 400 – 1 650 | –10% до –18% | По-дълги преговори; често корекции след 30–60 дни в обявата |
| Варна | Централни/крайбрежни райони | 1 950 – 2 350 | 1 700 – 2 050 | –10% до –20% | Емоционално ценообразуване → по-големи корекции при сделка |
| Варна | Крвайни квартали | 1 450 – 1 650 | 1 300 – 1 450 | –7% до –15% | Закономерен спад при имоти с компромиси |
| Пловдив | Център / Каменица / Кършияка | 1 550 – 1 750 | 1 400 – 1 550 | –7% до –12% | Сделките се случват при правилно позициониране в първите 30 дни |
| Пловдив | Крайни квартали и периферни райони | 1 250 – 1 450 | 1 050 – 1 250 | –10% до –17% | Дори малко надценяване води до силен спад в интереса |
| Бургас | Център / Лазур | 1 650 – 1 950 | 1 450 – 1 750 | –8% до –15% | Висока ликвидност, но по-бавно търсене от Варна |
| Бургас | Жилищни комплекси / периферия | 1 100 – 1 300 | 950 – 1 150 | –10% до –18% | Корекциите са типични при дълъг престой в обяви |
| Всички градове | Имот, който е правилно ценообразуван спрямо реалните сделки | 0% до –5% | Обикновено се продава в рамките на 7–21 дни | ||
| Всички градове | Надценен имот | –15% до –25% след корекции | След 60–120 дни престой в обяви | ||
| Всички градове | Имот с уникални характеристики (тераса, гледка, гараж, нова сграда) | +0% до +8% | Може да достигне или надмине средната пазарна стойност |
Данните в таблицата са ориентировъчни и целят да покажат пазарните тенденции – не са гаранция за конкретна бъдеща сделка. Това, което определя реалната стойност на даден имот, са регистрираните сделки в неговия район и моментното търсене. Затова най-точната стъпка при покупка или продажба е анализ на реалните сделки в конкретния квартал, а не сравнение с обяви.
Често задавани въпроси относно реалните продажни цени и офертните цени
Не винаги, но в повечето случаи – да. При правилно позиционирана цена и силно търсене, продажната цена може да съвпадне с офертната или дори да бъде над нея.
Разликата зависи от района, типа на имота и актуалното търсене към момента на продажбата.
Мога ли да разбера реалните продажни цени само като разглеждам обяви?
Не. Обявите показват желанията на продавачите, а не цените, на които имотите са продадени. Реалните стойности идват от регистрирани сделки (Агенция по вписванията, НСИ, както и от пазарни оценки, изготвени от лицензирани оценители за целите на ипотечното кредитиране, допълнително може да направите и нашият сравнителен анализ, който стъпва на реални данни от партньорски агенции).
Колко голяма е „нормалната“ разлика между офертна и реална цена?
Няма един процент, валиден за всички имоти. В големите градове разликата обикновено е между 5% и 15%, но в някои случаи може да е по-висока – особено при надценени или дълго стоящи в обяви имоти.
Как разликата влияе на преговорите?
Когато едната страна знае реалните сделки, а другата не – тази страна има предимство.
Купувачите могат да избегнат надплащане; продавачите могат да обосноват цена, която да защити интереса им.
Ако в квартала няма много сделки, как се определя реалната цена?
Когато няма достатъчно сделки в самия квартал, се използват сходни имоти в близките райони – такива, които приличат по локация, площ, етаж, година на строителство и състояние.
Важно е да знаем, че няма два напълно еднакви имота, затова всяка оферта или сделка има различна „тежест“ – колкото по-близък е даден имот до вашия, толкова по-точно може да се използва за сравнение.
Пазарът естествено отчита разликите между имотите – някои фактори повишават, други понижават цената. Така се оформя реалната стойност, дори когато сделките наблизо са ограничени.
Струва ли си да приемам оферта под исканата цена?
Зависи от ситуацията и данните. Ако пазарът показва, че реалната стойност е по-ниска, компромисът ускорява продажбата и намалява риска от месеци чакане и по-големи последващи отстъпки. Ако анализът показва, че имотът е подценен, има аргументи да се изчака или да се повиши офертата.
Имотните решения са едни от най-значимите в живота. Те не трябва да се базират на предположения или надежда, че „някой ще плати толкова“.
Най-силният инструмент при покупка или продажба е достъпът до реалните стойности, на които се сключват сделки.
Когато разполагаш с обективни данни, преговорите стават спокойни. Решенията – рационални. Резултатът – предвидим.
Ако ви предстои покупка или продажба и искате яснота, можете да заявите пазарен доклад и сравнителен анализ с реални сделки за вашия район. Това е най-сигурният начин да знаете реалната стойност, а не предполагаемата.
След това можем да ви съдействаме и с избора на подходящо ипотечно финансиране – за да вземете информирано решение от първата стъпка.
