Искаш да изтеглиш ипотечен кредит с малко или никакво самоучастие? Има начин. 

В днешно време купувачите не се плашат толкова от месечните вноски, а от 20-те процента самоучастие, което трябва да спестят, за да изтеглят ипотечен кредит. Много купувачи имат добри доходи, но малцина имат спестявания в банката.

Запознай се с плюсовете, минусите и рисковете на жилищните кредити без самоучастие. 

Самоучастието при жилищните кредити

жена и мъж държат касичка, пълна със спестявания

Когато едно семейство реши, че е дошло времето да си купи дом, това обикновено се случва след като те са спестили определена сума като самоучастие за ипотечен кредит. 

Но какво точно представлява самоучастието и за какво се използва?

Самоучастието или първоначалната вноска е собствена сума пари, която купувачите допълват с отпуснатите от банката средства като жилищен кредит. Тази сума може да варира по размер и обикновено се описва като процент от стойността на жилището.

Например, ако купуваш жилище за 100 000 евро и инвестираш 20 000 евро спестявания в сделката, това са 20% самоучастие. По същия начин, ако си инвестирал 5 000 евро при сключване на сделката, самоучастието ти е равно на 5%.

Често разпространен съвет е да се купува жилище с минимум 20% собствени средства. Но много купувачи предпочитат да не влагат толкова голям процент в имота.

Какво самоучастие ти е нужно?

касичка-прасенце

Много банки отпускат ипотечен кредит до 80% от пазарната оценка на жилището, а другите 20% трябва да се платят чрез самоучастие. В зависимост от типа жилище и вътрешната политика на всяка банка обаче, този минимален процент самоучастие може да бъде и по-висок – например 25% за панелни жилища. 

В някои случаи самоучастието пък може да бъде и по-малко от 20%.

Каква сума можеш да вложиш в момента, какъв процент самоучастие да избереш и колко спешна е сделката са все въпроси, чиито отговори са строго индивидуални за всеки отделен купувач и имот.

За да се ориентираш какви са финансовите ти възможности първо:

Определи нуждите си

Определи нуждите и желанията си за жилището, което търсиш:

Виж средните цени на това мечтано жилище в конкретните квартали, които те интересуват. Имотният агрегатор на оцениме.бг представя такава статистика, базирана на крайни цени от истински сделки.

Определи бюджета си:

Определи с какви точно спестявания разполагаш. 

Не забравяй, че част от тях ще са ти нужни за разходи по самата сделка. Тези допълнителни разходи могат да достигнат 10% от цената на жилището. Ако жилището има нужда от ремонт, трябва да го вземеш предвид в изчисленията си.

Виж още:  Готвиш се за продажба на апартамент? 21 идеи, които да приложиш

Определи какви средства можеш да отделиш за месечна вноска. Не бъди твърде голям оптимист в тези изчисления – месечната вноска по всички кредити не трябва да надвишава 30%. 

Ориентирай се за размера на кредита, който можеш да получиш чрез ипотечните калкулатори на различни банки, за да сравниш условията им:

Срещни се с кредитен консултант, който да ти даде яснота по въпроса и по целия процес по покупка.

Определи приоритетите си

След като си направил проучване сам и си се консултирал със специалисти, можеш да прецениш кой е най-добрият вариант за теб. Ако вече разполагаш с достатъчно голяма сума пари, вероятно е време да действаш.

  • Но, ако не ти достига определена сума, помисли дали можеш да направиш компромис с жилището – по-малко жилище, по-лош етаж и т.н.
  • Ако не искаш или не можеш да направиш компромис с имота – можеш ли да изчакаш още малко докато събереш нужната сума за самоучастие?
  • Не искаш да чакаш повече или времето не е на твоя страна по някаква причина? Обмисли вариант за теглене на потребителски кредит.

Тегленето на жилищен кредит без самоучастие (или много малко такова) трябва да е добре обмислен вариант, а не импулсивно решение.

“За” ипотечния кредит без самоучастие

жена пуска стотинки върху мъжка ръка

Въпреки всички рискове, все повече хора теглят ипотечен заем без никакво самоучастие. Ето някои от най-често срещаните причини за това.

1. Имаш високи сигурни доходи

Имаш стабилна заплата или друг доказан доход, които са достатъчно големи, за да покрият спокойно разходите по двата кредита, но много малко спестявания в банката?

Това е най-често срещаният довод, който изтъкват купувачите с потребителски кредит. Замисли се сериозно колко наистина “сигурна” е заплатата ти, преди да предприемеш тази сериозна финансова крачка.

2. По-бързо придобиване на имот

Може да не знаеш, но възрастта на кредитополучателя има отношение към срока на кредита. Банките изискват кредитополучателят да не надвишава пенсионната възраст или да не надхвърля 70 години при изтичане срока за погасяване.

Това може да е причина кредитоискателите да не искат да чакат повече, тъй като повечето ипотечни кредити в България са за максимален срок от 30 години.

в търсене на подходящ имот за инвестиция

3. Намерил си силно подценено жилище

Друг вариант, който е много популярен в Щатите е да се търсят за покупка силно подценени жилища. Не забравяй, че банката отпуска кредит на база пазарната оценка на жилището, а не продажната стойност. Това означава, че получаваш по-голяма сигурност в сделката, ако тя се случва на цена по-ниска от пазарната стойност.

Виж още:  Добрият анализ на местния пазар на имоти се състои от..

На оцениме.бг можеш да намериш ориентировъчната пазарна оценка за всяка обява и всяко жилище и дори да подредиш обявите по този начин.  

4. Искаш да се възползваш от данъчни облекчения

Малко хора знаят, че държавата предлага данъчни облекчения за млади семейства, от които може да искаш да се възползваш.

Данъчното облекчение при покупка на имот се предлага на кредитоискател, ненавършил 35 години по време на теглене на ипотечния кредит, който има сключен граждански брак. Той може да използва данъчно облекчение в размера на платените за годината лихви по главницата до 100 000 лв. 

“Против” жилищен кредит без първоначална вноска

стена с графит "докато дълговете ни разделят"
“Докато дългът ни раздели”

В днешно време се е наложил стандарт от 20% самоучастие и за това си има добра причина. Покупката на апартамент без никакви лични средства е доста рисковано начинание. 

Тук сме обобщили основните минуси при теглене на ипотечен кредит без самоучастие. 

1. Твърде високи месечни вноски 

Комбинацията от ипотечен и потребителски кредит могат да пресушат напълно семейния бюджет. 

Всяка кредитираща банка има определени изисквания за съотношението на месечните дългове към приходите, което кредитоискателите не бива да надхвърлят. Повечето банки искат той да е между 40% и 60%. Ако вземем за пример заплата от 1500 лв, в най-добрия случай плащанията по кредити не бива да надхвърлят 900 лева.

Дори финансовата инсистутция да допуска толкова голяма задлъжнялост, ти сам трябва да изчислиш каква вноска би била постижима без проблем всеки месец до края на срока на заема. 

В противен случай, може да изпаднеш в ситуация, в която не можеш да плащаш месечните вноски по кредитите си.

2. Рецесия и спад в цените на жилищата

Нещата могат да се усложнят още повече, ако икономическите обстоятелства в страната се влошат. 

При рецесия често хората остават без работа или разполагат с по-малки доходи. От друга страна вноската по ипотечния кредит е все така висока или дори се е увеличила. В такъв момент много собственици, теглили твърде големи заеми, не успяват да обслужват кредита си и мечтаният дом им бива отнет.

Още по-лошото е, че по време на рецесия, имотите могат да загубят част от стойността си, на която са били оценявани по време на покупката. Ако наскоро си купил жилище без лични средства, а икономиката се сгромоляса, то може да се окаже, че не разполагаш с почти никакъв процент собственост в жилището. То бива придобито от банката на много по-ниска цена и всички вноски, които си правил са били напразно.

Виж още:  4 начина да разбереш реалната цена на твоя имот

Ако обаче собственикът притежава достатъчно голям процент от жилището – чрез първоначалното самоучастие и последвалите плащания по главницата на ипотечния кредит, този неблагоприятен вариант може да бъде избегнат. Дори да се стигне до продажба, то купувачът ще получи обезщетение в размер на процента от жилището, което вече е платил. 

Така самоучастието защитава купувачите, банките и цялата система. 

3 купчинки жълти стотинки и калкулатор

3. Изчерпване на всички спестявания

Още един риск, който поемаш при теглене на жилищен кредит без самоучастие е това, че твърде високата месечна вноска не ти позволява да пестиш.

Това от една страна ограничава възможността ти да посрещнеш непредвидени разходи или спад в доходите като безработица, болест, голям ремонт и т.н. Препоръчително е да разполагаш с поне няколко месеца спестявания, на които да разчиташ в такива ситуации.

От друга страна, ако си на лимита на възможностите си, това не ти позволява да правиш предварителни погасявания по кредита. Предсрочното погасяване на кредита е едно от най-полезните неща, които можеш да направиш за финансите си, спестявайки си доста лихви.

Освен финансовите рискове, покупката на жилище без първоначална вноска води и до някои други усложнения, които може би не си предвидил. 

4. Трудно получаване на финансиране

Правилото за 20% самоучастие се изисква и от повечето банки, за да отпуснат ипотечен кредит. Както споменахме, в някои случаи този процент може да е и още по-висок. 

Въпреки че е възможно да финансираш жилището си само с комбинация от ипотечен и потребителски кредит, такива кредити се одобряват далеч по-трудно от банките, тъй като те са по-рискови.

Това може да онзачава по-малко избор за финансираща институция и усложнена процедура. Банките също могат да имат завишени изисквания към купувачите.

двама мъже в костюми разговарят седнали на бюро

5. По-неизгодни условия

Освен по-трудното намиране на финансиране, потребителският кредит е и доста неизгоден от ипотечния. Лихвите по потребителските кредити могат да са два пъти по-високи от тези по ипотечните кредити. По този начин реалната цена, на която ще придобиеш имота скача неимоверно. 

Вярно е, че не винаги е нужно да вложиш 20% самоучастие при теглене на ипотечен кредит. Но по-ниската първоначална вноска означава по-скъпа ипотека в дългосрочен план. Прецени ситуацията си добре преди да поемеш този риск.

Намери мечтаното си жилище в оцениме.бг