В последните няколко години е регистрирана рекордна миграция от големия град към малките населени места. Обратното направление, от селото към големия град, е с относително по-малък дял. Много хора обаче са намерили баланс между двата типа живот, като са купили дом в затворен комплекс.

Причините за това са комплексни, като основната от тях е икономическа. Значителното поскъпване на живота в големия град го кара да губи привлекателност спрямо предимствата на малкото населено място.

Наред с това, хората все повече търсят начини да се откъснат от тежкия и забързан ден, далеч от градския шум и мръсния въздух.

Идеална алтернативна се явяват жилищните комплекси от затворен тип, които станаха хит на жилищния пазар през последното десетилетие. 

Преди да изложим положителните и отрицателните аспекти на затворените комплекси, ще изясним какво точно представляват те.

Какво всъщност означава затворен комплекс?

квартал с къщи, сниман отгоре

Законът за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ е лаконичен в дефиницията си за жилищен комплекс от затворен тип. Това е „комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица“.

Съдебната практика доразвива понятието за жилищен комплекс от затворен тип, като приема, че за да се счита един комплекс за такъв, е необходимо да:

  1. Има обособени най-малко 4 самостоятелни обекта в режим на етажна собственост;
  1. Са налице и други обекти, които обслужват собствениците и обитателите. Това са обекти, предоставящи специални дейности и услуги – за спорт, отдих, специални места за игра на децата и други;
  1. Е обособен като отделен урегулиран поземлен имот, до който достъпът на външни лица е контролиран. 

Възможно е един комплекс да прилича на комплекс от затворен тип, но в действителност да не покрива всички нужни характеристики. В такъв случай той няма статут на жилищен комплекс от затворен тип и не попада под нормативната уредба на ЗУЕС.

Защо комплексите от затворен тип са толкова привлекателни и какво могат да ни предложат?

Предимство № 1 – Спокойствие и сигурност

брокер на недвижими имоти показва жилище на двойка купувачи

Спокойствието и сигурността са двата първостепенни фактора,  които мотивират все повече хора да предпочетат да живеят в затворен комплекс. В повечето случаи едно жилище в центъра на София или в кварталите на града не може да осигури такова спокойствие.

Комплексите от затворен тип намират своите привърженици най-вече сред млади семейства, които търсят сигурно и хармонично място за живот.

Затворените комплекси се изграждат предимно в спокойни райони, в периферията на големия град, на разстояние от вредното въздействие на шумната и замърсена градска среда.

Живущите в такива комплекси създават една сплотена микросреда, основана на идеята за колективност и взаимопомощ. Познавайки по-голяма част от съседите си, хората се чувстват по-спокойни и сигурни в домовете си. Знаят, че при нужда могат да разчитат на тях.

Виж още:  Кои са oсновните стъпки при покупка на жилище?

От друга страна, както посочихме горе, достъпът до комплексите от затворен тип е контролиран. Налице са пропускателен режим, жива охрана, както и видеонаблюдение.

Всичко това, заедно с отдалечеността на затворените комплекси, правят много по-труден достъпа до тях от външни лица и съответно криминалните прояви са изключение. Така домът и пространството около него представляват едно тихо и защитено място за живеене.

Предимство № 2 – Осигурено място за паркиране

паркомясто 32 в подземен паркинг

Предимство на затворените комплекси, което нареждаме на второ място, е осигуряването на собствениците и обитателите на паркоместа за техните автомобили.

Липсата на достатъчно места за паркиране в града и безкрайното лутане по малките улички за намиране на паркомясто, са един не малък проблем, който жителите в големите градове срещат.

Идеята да се прибереш от изморителен работен ден и да си спестиш целия този хаос по намирането на паркомясто, мотивира все повече хора да се ориентират към закупуване на жилище в затворен комплекс.

Нещо повече, затворените комплекси са в състояние да осигурят повече от едно паркомясто. Така се задоволят нуждите на съвременните семейства, които разполагат с повече от един автомобил. 

Комплексите от затворен тип се изграждат с вътрешни паркинг-гаражи във всеки блок, както и с външни паркоместа. Апартаментите се продават заедно с вътрешно паркомясто, прилежащо към съответния апартамент.

От друга страна, на разположение на собствениците и обитателите са външните паркоместа, които обичайно се дават под наем.

Това решение е свързано с желанието на инвеститорите да запазят мажоритарния дял на собствеността върху земята. По този начин в техни ръце остава вота за избор на фирма за управление и поддръжка на комплексите. 

Така чрез продажба или наем на паркоместа, инвеститорът изначално е решил въпроса за паркирането в затворените комплекси. Това е едно сериозно преимущество пред останалите типове строителство. 

Предимство № 3 – Удобства на една ръка разстояние

детска площадка

На идейно равнище с изграждането на жилищните комплекси от затворен тип се цели да се създаде не само едно спокойно и безопасно място за живеене, но и то да може да осигури максимален комфорт на обитателите му. Или с други думи казано да се създаде „град в града“.

Ето защо, затворените комплекси разполагат със собствена инфраструктура, със свой автентичен стил, с обширни зелени площи, и с изградени обекти, които да са на разположение на собствениците и обитателите.

Това са от една страна обекти, които да задоволяват ежедневните нужди – хранителни магазини, аптеки, детски градини и др. От друга страна има и обекти, които предоставят допълнителни удобства като фитнес зали, спа центрове, студия за красота и ресторанти.

А специално изградените детски площадки и различни съоръжения за игра за децата, в допълнение на красивите зелени пространства и места за почивка и отдих, са незаменимо удобство за всяко семейство, което накланя везните в полза на затворените комплекси.

Виж още:  Отрази ли се Covid-19 на цените на апартаментите в България?

Предимство № 4 – Установени правила за живот

Думата правила изписана от малки плочки за игра на думи

Описаната спокойна и защитена среда за живот в затворените комплекси трудно би се постигнала без ясно поставени правила за живот, спазващи се от всички живущи.

Характерно за затворените комплекси е наличието на действащ правилник за вътрешния ред, който урежда всички въпроси, свързани с живота в комплексите.

Така например, доколкото затворените комплекси имат своя автентична архитектура, се забраняват всякакви архитектурни промени във фасадните елементи на блоковете.

Също така има специфични правила за шум, скорост на движение, паркиране, опазване на общите части, достъпа на трети лица до комплекса и други. 

Купувайки или наемайки жилище в затворен комплекс, лицата са запознати с въведените в съответния комплекс правила и са наясно, че следва да ги спазват.

По този начин, в много по-малка степен се проявяват обичайните за етажната собственост междусъседски проблеми.

Всеки недобросъвестен съсед, който си позволи системно да нарушава правилата, бива остро критикуван от единната съседска общност. Наред с това, могат да му бъдат налагани и санкции.  

Ето защо, ако сте човек, който обича шумните приятелски събирания до късно вечер или просто не сте привърженик на живота под правила, то затворените комплекси едва ли ще се окажат вашето мечтано място за живот. 

Предимство № 5 – Качество на строителството 

Характерно за затворените комплекси е ниското до средно етажно строителство и по-ниска плътност на застрояване. Също така и високото и доказано качество на вложените строителни материали при съблюдаване на най-високите норми и стандарти за изпълнение. 

Разбира се, можете да попаднете и на случаи, при които с цел оптимизиране на разходите, инвеститорът е решил да заложи на по-евтини и нискокачествени материали. Това неминуемо рефлектира на качеството на строителството и трябва да бъде избегнато. 

Жилищните комплекси от затворен тип, наред с предимствата си, имат и някои недостатъци, които не са за пренебрегване. 

Недостатък № 1 – Такси за поддръжка

надпис "Плати данъка/таксита си сега тук", изписан върху стъкло

Всяко хубаво нещо си има цена и в конкретния случай тази максима е напълно приложима. Живущите заплащат годишна такса за поддръжка на зелените площи, за ежедневно почистване, ремонти на комплекса и на съоръженията в него.

За целта, собствениците или отделната етажна собственост сключват договор за управление и поддръжка с избраната за това фирма.

Годишната такса, която всеки собственик плаща, обикновено се определя като цена на кв. метър според площта на притежавания от него самостоятелен обект. Така, собствениците на големи апартаменти заплащат по-висока такса от собствениците на по-малки жилища. 

Ето защо, ако сте се насочили към закупуване или наемане на жилище в комплекс от затворен тип, задължително следва да предвидите още едно перо в месечния си бюджет за задължителната такса за поддръжка. 

Друг проблем, който може да срещнат собствениците, е невъзможността да бъде сменена фирмата за управление и поддръжка на комплекса, когато същите не са доволни от предоставяната услуга.

Виж още:  Покупка на апартамент: 9 проблема и техните решения

Както споменахме вече, в повечето случаи инвеститорите си запазват собствеността върху земята, върху която е изграден комплекса, именно с цел да си осигурят мажоритарния вот за вземане на решения, включително за избора на фирма за поддръжка.

На практика етажните собственици могат да се окажат в ситуация, в която цената на услугата непрестанно нараства, качеството ѝ е незадоволително, но същите са с вързани ръце да изберат нова фирма-доставчик на услуги. 

Недостатък № 2 – Отдалеченост и слабо развита инфраструктура

изглед към София с модерни нови сгради

За едни животът в периферията на града може да е предимство, но за други хора да е сериозен недостатък. Затворените комплекси се изграждат обикновено в покрайнините на града, което прави времето за пътуване от и до работа значително по-продължително. 

От друга страна, в по-крайните райони на града е възможно да липсва общинска инфраструктура или тя да не е достатъчно добре развита.

Ето защо инвеститорите на затворените комплекси влагат допълнителен ресурс не само за изграждане на вътрешната инфраструктура на комплексите, но и на външната такава. Те плащат за изграждането на уличната мрежа, прокарване на ВиК, осветление и други.

Вложените допълнителни средства неминуемо водят до повишаване на цените на жилищата, тъй като инвеститорите искат да си избият тези разходи. 

Недостатък № 3 – Ограничения относно домашните любимци 

жена разхожда кучето си на главен път

Затворените комплекси и особено обширните зелени пространства в тях на пръв поглед изглеждат перфектно място за отглеждане и разхождане на домашни любимци. Понякога обаче, действителността е съвсем различна.

В затворените комплекси е разрешено отглеждането на домашни животни, но при спазване на строги правила. В някои комплекси е забранено разхождането на кучета из тревните площи. Могат дори да се въведат правила стопаните да разхождат кучетата си извън границите на комплекса.

Предвид че затворените комплекси се строят далеч от града и големите градски паркове, ежедневното търсенето на подходящо място за разхождане на домашния любимец може да се окаже неприятно предизвикателство за любителите на животни.

А в случаите, когато разхождането на домашни животни в общите части на комплекса е позволено, то стопаните заплащат допълнителна месечна такса.

Въпреки отрицателните аспекти на затворените комплекси, тяхната популярност и търсене все повече растат.

Ако сте се насочили към закупуване на жилище в такъв комплекс, претеглете добре плюсовете и минусите и вземете най-доброто за Вас решение. Вижте актуални предложения на ocenime.bg или проучете пазара като разгледате крайни цени от реални сделки в Имотния агрегатор.

Автор на статията е адв. Станислава Иванова, партньор в адвокатска кантора Causa. В сферата на недвижимите имоти адв. Иванова извършва правни проучвания и анализи на собственосттта, консултиране и съдействие при сключване на сделки с недвижими имоти, при финансирането на сделките, учредяването на обезпечения и други.