Добрата инвестиция в имот е продукт на правилното балансиране между бюджет, локация и вид инвестиция, който си избрал. Имотният пазар е объркващ, предлагат се огромен брой жилища, най-различни цени, но след като разбереш какво точно жилище търсиш, картинката започва да се изяснява.
В тази статия ще ти покажем как да прецизираш търсенето си, така че по-бързо и лесно да намериш имот, в който си заслужава да инвестираш.
1. Kакви са видовете инвестиции в жилищни имоти?
Преди да започнеш търсенето на подходящ имот е важно да си наясно каква точно стратегия искаш да избереш. В крайна сметка тя ще определи в голяма степен вид имот, който търсиш за инвестиция.
Съществуват три основни стратегии за инвестиция в жилищен имот – дългосрочно отдаване под наем, краткосрочно отдаване в Airbnb и house flipping. Избери стратегия, която най-добре отговаря на възможностите и финансовите ти цели.
Дългосрочно отдаване под наем
Най-разпространената стратегия в България е покупката на жилище, което да държиш в портфолиото си и да отдаваш на наематели за дългосрочно ползване. При него обикновено не се налагат големи ремонти, а доходите, които получаваш като наем са пасивни. От друга страна, те се връщат по-бавно от другите видове инвестиции, а ти имаш дългосрочен ангажимент.
За тази стратегия търсиш:
- Желан квартал с изградена инфраструктура (улици, транспорт, училища, паркове). В оцениме.бг можеш да видиш и класиране на всеки имот по тези показатели.
Краткосрочно отдаване в Airbnb
Краткосрочното отдаване на имоти в Airbnb набра сериозна популярност в Българие през последните години – платформата предлага над 3000 жилища в София. Много собственици решиха да отдадат жилищата си на високоплатежни туристи, но този пазар в София вече се пренасища.
Голямата доходност се балансира от вакантни периоди, а след Covid-19 този проблем се задълбочи. Някои наемодатели в Airbnb се прехвърлиха към дългосрочното отдаване, но хляб в този бизнес все още има – ако притежаваш луксозен апартамент в идеалния център на София и полагаш необходимите усилия за маркетинг.
За тази стратегия търсиш:
- Имот в центъра на София
- Добре изглеждаща и поддържана сграда
- Луксозен и дизайнерски интериор
House flipping
С тази стратегия купуваш жилище, ремонтираш го и веднага го продаваш на достатъчно висока цена, така че да избиеш разходите. Тази стратегия не е много разпространена в България, но има своето място и тук. При нея разходите за ремонт и такси са големи, както и риска, който поемаш.
Но ако обичаш да се ровиш в множеството обяви онлайн и си достатъчно сръчен, house flipping-а може да се окаже забавна и печеливша инвестиция. Ако обаче времето и търпението ти за лов на къщи са ограничени и трябва да наемеш майстори за всеки ремонт, тогава по-добре се насочи към някоя от другите стратегии.
За тази стратегия търсиш:
- Изгоден имот под средната цена на кв.м. – оцениме.бг прави безплатна автоматизирана оценка на всяка обява, използвай я, за да намериш изгоден имот.
- Имот с добра доходност – в Имотния агрегатор можеш да видиш информация за цени и наеми от истински имотни сделки във всеки район, така че да направиш задълбочен анализ на пазара.
- Качествено строителство, но със сериозна нужда от ремонт – нова кухня, баня, дограма и т.н.
2. Какъв имот да купя?
След като вече си определил стратегията си за инвестиция може да се фокусираш в определянето на приоритети и характеристики за конкретен имот.
Малките апартаменти
- се отдават два пъти по-бързо
Едностайните и двустайните апартаменти обикновено се отдават много по-лесно под наем, тъй като по-голямата част от наемателите търсят такива жилища. Времето за отдаване под наем варира сериозно според големината на жилището – едностайните апартаменти се отдават в рамките на 17 дни, докато многостайните стоят на пазара двойно по-дълго (според годишния ни доклад за 2019 г.).
- се купуват по-лесно
Очевидно повече хора могат да си позволят малък апартамент, отколкото голям. Това означава и че по-бързо можеш да инвестираш и реинвестираш парите си. Също така по-лесно и бързо ще продадеш имота, ако в бъдеще прецениш, че искаш да го направиш. Поръчай Пазарен доклад за избрания от теб район, за да видиш актуална информация за време за продажба на различните видове имоти.
- имат по-бърз оборот на наемателите
В повечето случаи по-малките апартаменти имат по-голям оборот на наематели. Това води до повече отговорности за хазяина – изисква се повече време и средства от страна на наемодателите за чистене, връщане на депозит и нови огледи.
Големите апартаменти
- носят по-висок наем
По-големите апартаменти разбира се носят по-висок наем, но периодите, в които са свободни могат да бъдат по-дълги, тъй като броят на търсещите големи жилища е по-малък.
- имат по-малък оборот на наематели
От една страна, по-големите жилища обикновено се наемат от семейства с деца, което прави смяната на квартирата далеч по-тежка и неприятна задача. Повечето семейства искат да се установят някъде, децата им да свикнат с квартала и училището, а не да се местят всяка година. Така че, ако си осигурил такива наематели, вероятно следващите години няма да ти се налага да търсиш нови.
- могат да се отдават на независими наематели
От друга страна, можеш да отдадеш голям апартамент на няколко независими съквартиранта и така да балансираш периоди, в които има вакантни стаи. Наемът също може да се вдигне леко, тъй като той се плаща от повече хора, а не от едно семейство.
3. Къде да купя имот?
Не е задължително да търсиш имот само в най-скъпия или най-евтиния район, тъй като изгодни сделки можеш да намериш навсякъде. По-полезно в избора на квартал е да подходиш сякаш ти си потенциалния наемател.
Опитай се да си представиш какво биха искали бъдещите ти наематели. Избери централните или университетските квартали, ако ще предлагаш голям апартамент на няколко съквартиранта. Ако пък искаш младо семейство за наематели, достъпът до детски градини, училища, паркове и магазини трябва да е максимално улеснен.
Не гледай само цените по квартали, а виж какви са тенденциите там – покачват ли се цените, колко бързо се продават жилищата и т.н.
Тествани райони:
Престижните квартали винаги са търсени и наемите там са по-високи. В София особено силно изразено е разделението север-юг, като повечето южни квартали са далеч по-желани (и скъпи) от северните. Ето няколко популярни сред наемателите квартала:
Център
Почти винаги жилищата в идеалния център ще са доста по-скъпи, отколкото извън него. Но ако искаш да инвестираш в Airbnb имот, това е най-добрата ти опция. Друг вариант за имотите в центъра са отдаването им под наем на компании – често тези жилища се наемат като офис от малки компании.
Лозенец
Разположеният близо до центъра Лозенец очарова със своето спокойствие, зеленина, симпатични малки улички и къщи и се е превърнал в един от най-любимите квартали на столичани. До такава степен, че някои софиянци заявяват, че биха живяли само там.
Студентски град
В повечето случаи имот в близост до университет е инвестиция, която си заслужава. Това важи и за София като кварталите с най-много студенти са Студентски град и Овча купел.
Младост
В последните 10 години Младост се наложи като един от най-желаните квартали на София. Може би заради близостта му до множество бизнес сгради, удобната му връзка с центъра или гледката към Витоша.
Развиващи се райони
Ако не ти достигат средства за покупка на качествен имот в тези тествани райони, по-добре се насочи към развиващите се квартали. При тях стойността на имотите се вдига по-бързо от средното за града, а наемите също ще се вдигат с годините. Ето например жилищата в кв. Хаджи Димитър са вдигнали цената си с почти 30% за една година вероятно заради чисто новата линия на метрото, която свързва квартала с центъра.
За да намериш такъв район обаче се изисква по-сериозно проучване и дебнене на подходящи обяви. Оглеждай се за:
- Обявяване на нови метростанции или друг транспорт
- Строеж на нови или разширяване на стари училища и детски градини
- Офис центрове или производствени центрове, които ще привлекат много нови служители
- Строеж на нови спортни съоръжения
- Друго (паркове, болници, красива гледка)
Точна локация в квартала
Освен избора на квартал е важно да подбереш и къде точно в него се намира имота. Все пак разликата между центъра на Люлин и покрайнините на квартала е сериозна.
На оцениме.бг можеш да провериш локацията на всеки апартамент – каква е чистотата на въздуха, комуникативността и престъпността в радиус от 500 м.
Имот близо до жилището ти
Търси имот близо до основното ти жилище. Ще пътуваш до новия имот повече, отколкото си представяш.
- Преди да отдадеш жилището ще прекараш много време там докато ремонтираш. Дори и да наемеш бригада, ще трябва да инспектираш свършената работа.
- По време на огледи ще е по-лесно да си наблизо, а често те се уреждат и в последния момент.
- Докато отдаваш имота – всеки път, когато нещо се повреди и трябва да го поправиш или при всяко нанасяне/изнасяне на туристите от airbnb-то (освен ако не използваш фирма за това).
4. Кога е най-подходящият момент за покупка?
Малко инвеститори се наемат да предсказват скокове и спадове в цените на имотния пазар. За криза в София се говори от години, но дори Covid-19 нямаше чак толкова голям ефект върху цените на жилищата. Поне засега.
От оцениме.бг вярваме, че често най-добрият момент да инвестираш в имот е сега, а не утре. След десет години вероятно ще притежаваш повече имоти и ще си спечелил повече от тях, отколкото някой, който изчаква пазара.
Важно е да си наясно, че всички инвестиции се колебаят във времето и не трябва да се притесняваш от краткосрочни колебания в една дългосрочна инвестиция като тази в имот. Цялата нужна информация за движението на пазара можеш да получиш в Пазарните доклади на оцениме.бг.
Някои основни фактора, които да вземеш предвид преди да решиш дали да купуваш или не:
Covid-19
Всеки, интересуващ се от имоти търси отговор на въпроса: Повлия ли коронакризата на имотите в България? Да, повлия, но не чак толкова драстично. Търсенето и предлагането на имоти падна, но само за няколко месеца. Цените са същите. Наемите също се върнаха на същите нива, въпреки краткосрочните намаления.
Изгодна сделка
Бъди подготвен за изгодни сделки, при които трябва да се действа бързо. Понякога на пазара се появяват жилища, които са доста подценени от продавачите. На оцениме.бг можеш да прецизираш търсенето си на имот по “най-изгодни”, за да разгледаш точно такива обяви.
При тях трябва да се действа бързо и решително – те изчезват от пазара за броени дни.
За да си по-сигурен в действията си е препоръчително ежедневно да следиш пазара отблизо. Провери каква е пазарната оценка на имота и се консултирай със специалисти.
Лихвени проценти
Лихвените проценти на ипотечните кредити в България в момента са доста ниски. Ако чакаш имотна криза може спестяванията ти да изчезнат и лихвените нива да скочат, което на практика ще анулира всички печалби, които би получил от спада в цените.
Спестявания
Ако имаш спестена известна сума пари, по-добре я инвестирай. Вероятността да запазиш и увеличиш богатството си е по-голяма, ако вложиш парите си в подходящ имот, отколкото ако не направиш никаква инвестиция. Лихвите по спестовните влогове са толкова ниски, че спестяванията ти малко по малко се топят в банката.
5. Как да разбера дали даден имот е добра инвестиция?
Двата основни начина да оцениш инвестицията са: покачването на стойността й, паричните потоци, които генерира и годишната възвръщаемост.
Покачване на стойността
Един от разпространените методи за инвестиционен анализ се базира на това дали стойността на имота расте с времето. Проблемът с този начин за оценка на инвестицията е, че той не взема предвид паричните потоци, които собствеността може да генерира.
Един имот може да покачва пазарната си оценка с годините, но на месечна база да ти коства пари. Така ти постоянно влагаш в имот и може да минат десетилетия преди да започнеш да получаваш повече от него, отколкото даваш.
Повечето инвеститори препоръчват да се пазиш от отрицателни парични потоци.
Парични потоци
Това е препоръчителният начин да прецениш дали правиш добра инвестиция. Фокусирайки се върху паричните потоци, които генерира имота и изваждайки от тях разходите, можеш да разбереш дали конкретен имот е добра инвестиция или не.
Годишна печалба
Първо изчисли прогнозната годишна печалба, тоест наема на жилището за 1 година. Оценка за месечен наем на конкретен апартамент можеш да намериш лесно на оцениме.бг.
Пример: двустаен апартамент в централен район за 85 000 евро, който отдаваш под наем за 800 лв.
Апартаментът носи 9600 лв. на година (800*12 месеца).
Разходи
След това изчисли прогнозните си разходи. Например:
- Разходи за ремонт – резерв от 10% от месечния наем за ремонтни дейности – 80 лв.
- Вакантен период, през който не получаваш наем – 5% от месечния наем – 40 лв.
- Данък сгради и такса смет – 14 лв. на месец или 170 лв. годишно
Общо: 134 лв. на месец или 1608 лв. на година.
Чист доход
Чистият доход се равнява на сумата от годишните приходи, минус разходите.
В нашия пример това са 9600 – 1608 = 7992 лв.
Ако обаче имотът е купен с кредит цифрите изглеждат доста по-различно.
30-годишен кредит с 4.34% ГПР и 20% самоучастие за този имот би възлезнал на 68 000 евро или 133 000 лв. и месечна вноска от 567 лв. или 6804 лв. годишно.
Това прави чиста годишна печалба от 1188 лв.
Годишна възвръщаемост:
При имот, който е изцяло изплатен в кеш възвръщаемостта се изчислява по следния начин:
[Чиста годишна печалба ÷ Размер на инвестицията]*100 = Годишна възвръщаемост
В случая възвръщаемостта е равна на: (7992/167 000)*100 = 4.8%.
Това е добра възвръщаемост за българския пазар.
При имот финансиран с ипотечен кредит към доходите се прибавят и придобитият дял от собствеността.
Ако вземем пак нашия пример, след първата година от 30-годишния заем, собственикът ще е изплатил около 1130 лв. от главницата или това е неговият придобит дял. Тогава възвръщаемостта на тази инвестиция изглежда по следния начин:
1188лв (чиста печалба) + 1130 лв. (дял от собствеността) = 2318 лв. Годишната възвръщаемост през първата година е равна на 2318/167 000 = 1.4%
Тази цифра може да не изглежда висока, но тя вероятно ще расте всяка година, заради инфлацията, покачването на наемите и растящия дял собственост, който всяка година получава собственика.
Възвръщаемостта е добър метод да прецениш дали взимаш добро решения за инвестиция.
Възвръщаемостта при другите видове инвестиция в имоти се изчислява по сходен начин.
Дори при пазар във възход, подръжката на имотите винаги излиза повече, от колкото изглежда в началото, затова такива консервативни сметки са препоръчителни.
6. Какви отговорности има хазяина?
И накрая, само ти може да си сигурен, че ще успееш да се справиш с отговорността да си хазяин. Времето за поддръжка на имота и комуникация с наематели не трябва да се подценява, а при краткосрочното отдаване това време сериозно се увеличава.
Ето задълженията, с които трябва да си готов да се заемеш:
- Ремонти на жилището
- Намиране на наематели – обява, работа с агенции за недвижими имоти, преглед на договор
- Плащане на данъци и такси
- Извънредни ситуации (проблеми с тока, парното, ВиК и т.н.)
- Евентуални проблеми с наематели като неплатени сметки например
Като заключение можем да определим, че за българина най-предпочитаната инвестиция е тази в жилищни имоти. Стига тя да бъде направена с много проучване и подготовка, успехът й е много вероятен.
