Когато човек търси жилище и стигне до момента на ипотечния кредит, се появява един ключов въпрос, който често решава всичко – каква ще бъде пазарната оценка на имота, която банката ще приеме. Ако оценката е достатъчно висока, кредитът минава без напрежение. Ако е по-ниска – сделката може да се забави, да се промени или да пропадне напълно. Именно затова подготовката преди банковата оценка не е формалност, а реален фактор, който определя дали плановете ще се случат.
Много купувачи стигат до този момент с увереността, че щом са договорили цена с продавача, кредитът е „почти сигурен“ и банката просто ще потвърди сумата. Всъщност банката не финансира договорката между страните – тя финансира стойността на имота при минимален риск. Ето защо някои сделки минават гладко, а други се оказват подложени на стрес, забавяне или нужда от допълнителни собствени средства. Ключът е в това какво очаква банката и как да се подготвим преди старта на кредитната процедура.
Какво е пазарна оценка за ипотека
изготвен от лицензиран оценител и използван от банката, за да определи максималния размер на кредита.
За разлика от ориентировъчните цени „на квадрат“ или обявената продажна цена, тази оценка се базира на аналогични имоти в района и техните характеристики – конструкция, документи, състояние и други.
Нашата методика в Ocenime.bg стъпва не само на аналогични имоти в района, но и на реални цени от сключени сделки. Това ни позволява да изчислим стойност, която е по-точна, обективна от стандартните оценки, които разчитат единствено на оферти или обща статистика.
Ако искаш да се запознаеш допълнително с принципите зад оценяването, можеш да видиш и нашето ръководство за цялостната пазарна оценка на имот.
Тук е важно да разграничим три понятия, които в разговорното ежедневие често се смесват.
Офертната цена е сумата, която продавачът иска за имота – тя може да е ориентир, но може да е и продиктувана от лични очаквания.
Пазарната цена е стойността, която реален купувач би платил днес при текущото състояние на пазара – тя се базира на реални продажби, а не на обяви.
Ликвидационната стойност е най-консервативната величина – сумата, за която имотът може да бъде продаден бързо при неблагоприятен сценарий.
В повечето случаи банките приемат стойност, ориентирана към ликвидационната, защото така защитават експозицията си – не защото оценителят занижава нарочно цената, а защото банката трябва да е сигурна, че стойността на имота ще покрие кредита във всякакви ситуации.
Роля на лицензиран оценител
Банката възлага пазарната оценка на независим (лицензиран) оценител, вписан в регистъра по Закона за независимите оценители. Той работи по утвърдени стандарти за оценяване и е задължен да бъде независим от купувача, продавача и брокера, без личен интерес в сделката.
Обичайно анализът му включва:
- пазарно сравнение с аналогични имоти в района (оферти и, когато има налични данни – реално сключени сделки)
- оценка на инфраструктурата и транспортната достъпност
- конструкция, година на строителство и технически характеристики
- текущо състояние на жилището
- разпределение, изложение и етажност
- преглед на документите за собственост и евентуални тежести, доколкото влияят на стойността
Колкото по-подготвена и пълна е документацията и колкото по-лесно е осигурен достъп до имота, толкова по-бързо преминава процесът и толкова по-ниско е нивото на риск при оценката.
Какво изискват банките при ипотечен кредит
Всяка банка има собствена вътрешна политика, но моделът на оценяване е сходен навсякъде. Пазарната оценка се изгражда върху пет групи критерии:
| Фактори, които повишават оценката | Фактори, които понижават оценката |
| Престижна и търсена локация | Райони със слабо търсене |
| Тухла или ново строителство | Панелни сгради или много старо строителство |
| Среден етаж | Партер / последен етаж |
| Добро разпределение и състояние | Преходни стаи, амортизация |
| Пълна, ясна документация | Липсващ Акт 16, несъответствия по документи |
Тази логика е важна не само за банката, но и за купувача – помага да се прецени дали предлаганата цена за даден имот е реалистична спрямо пазарните характеристики.
Ако все още обмисляш какво собствено участие е разумно да планираш, може да ти е полезна и статията ни за ипотечен кредит без самоучастие.
Документи и стъпки за успешна пазарна оценка за ипотека
Процедурата е много по-лесна, когато документите са подготвени предварително. Обикновено процесът започва с:
- нотариален акт или договор за учредено право на строеж
- актуална схема или скица от АГКК
- данъчна оценка
- одобрен архитектурен проект и Разрешение за ползване (Акт 16) при ново строителство
Огледът трябва да бъде организиран така, че оценителят да има достъп до всички помещения в рамките на определен работен ден.
Най-често срещаните причини за забавяне са заключен имот, липсващ документ, единствен човек с ключ, който е свободен само вечер, или несъответствие между разпределението и архитектурния план. Тези ситуации не само удължават процеса – понякога влияят и върху стойността, защото неяснотите водят до по-консервативна оценка.
Ако искаш цялостна картина за целия процес на придобиване на жилище, може да ти е полезна статията за основните стъпки при покупка на жилище.
Как да избегнеш подценена пазарна оценка
Подценената оценка е една от най-честите причини сделки да пропадат след платено капаро. Най-често проблемът не е в кредитоспособността на купувача или в имота сам по себе си, а в това, че договорената цена е определена преди купувачът да има яснота каква стойност би приела банката.
Правилният подход е кредитната подготовка да започне с информация, а не с подпис. Преди депозит и предварителен договор е много по-безопасно да има ясни данни за реалните диапазони на цените на аналогични сделки и за факторите, които най-силно влияят върху оценката.
Ето реалистичен пример от практика. Купувач се насочва към апартамент с цена 162 000 евро. Преди капарото се прави предварителен пазарен анализ – резултатът показва диапазон от 153 000 до 156 000 евро. В преговорите купувачът използва тази информация аргументирано и успява да постигне цена от 155 000 евро. След банковата оценка стойността излиза 155 200 евро. Кредитът минава без забавяне и без допълнителни средства. Малка предварителна стъпка – огромна разлика за цялата сделка.
Ако искаш да си по-подготвен и като купувач, и като страна в преговори, полезна може да бъде и статията „Покупка на апартамент: 9 проблема и техните решения“.
Често задавани въпроси за банковата пазарна оценка
Да – но само при ясни основания:
– пропуснати параметри,
– нови документи или
– допълнителни данни за сравними сделки.
Банката приема ли пазарна оценка от външен оценител?
Повечето банки работят със списък от одобрени оценители. Добре е да се провери предварително.
Възможно ли е оценката да бъде по-висока от договорената цена?
Да, особено когато купувачът е договорил добра цена или продавачът е свалил офертата.
При ново строителство – нужен ли е Акт 16?
В повечето случаи – да. При липса на Акт 16 банката често приема по-консервативна стойност или отказва имота като обезпечение.
Колко дълго важи пазарната оценка?
Обичайно около 30 дни, като някои банки приемат и по-дълъг период при стабилен пазар.
Какво да правя, ако оценката е по-ниска от очакваното?
Възможно е преразглеждане при основателни аргументи, корекция на цената с продавача или алтернативен кредитен подход.
Подготовката за ипотечна оценка не е формалност и не е бюрокрация – тя е решаващ етап, който определя дали сделката ще бъде спокойна, предвидима и успешна. Когато купувачът знае предварително какво би отчела банката, взема решения уверено, контролира преговорите и избягва ненужен стрес.
Ако ви предстои ипотека, започнете с обективна пазарна оценка от Ocenime.bg, базирана на реални сделки. След това можем да ви съдействаме и с избора на подходящо ипотечно финансиране – за да вземете информирано решение от първата стъпка.
