Тежестите върху имот и удостоверение за вещни тежести може да са термини, които не си чувал досега, но ако искаш да купиш имот, неизменно ще ги чуваш пак и пак.
В тази статия ще разбереш какво означава термина “тежест”, какви видове тежести има, как и къде да си издадеш удостоверение и защо това е толкова важно за успешната покупка на имот.
2. Видове тежести върху имота
Тежести върху имот е правен термин за сбор от вещни права, които не принадлежат на собственика на имота, а на трети страни.
Тези права могат да бъдат различни видове, а премахването им зависи от това какъв точно е характера им.
При покупка на имот, е важно да се знае, че тежестите не се премахват автоматично с продажбата. Те продължават да съществуват и да “тежат” на новия собственик на имота и той трябва да се съобразява с тях. Това може да доведе до забавяне и усложнение на процедурата по изповядване на сделката, а може дори да я осуети.
Основните видове тежести, които се срещат при имотите са пет: право на ползване, право на строеж, право на преминаване, възбрана и и ипотека.
Право на строеж (суперфиция)
Правото на строеж дава право на трета страна да построи сграда в чужд недвижим имот. То включва в себе си правото на собственост върху вече построената сграда и правото тя да е в чуждия имот, както и да се ползва земята, доколкото това е необходимо за ползването на сградата (достъп, водоснабдяване, ел. инсталации).
Срокът на валидност на суперфицията се определя с договор. Такива договори често се подписват между собственици и инвеститорски фирми, които строят нова сграда избрания парцел.
Право на ползване
Правото на ползване се изразява във възможността трето лице, което не е собственик на дадения имот, да го ползва. Придобиването на имот, върху който тежи право на ползване може да доведе до множество неудобства, тъй като притежателят не може да разполага с имота си самостоятелно.
Притежателят на това право за ползване може да използва имота, за да живее в (част от) него за определен срок. Често срокът може да е дълъг, например докато собственикът е жив.
Сервитутно право
Сервитутното право може да бъде няколко вида: право на преминаване, на водопрекарване или на прокарване на общи съоръжения на техническа инфраструктура.
Ако трето лице притежава такова право, то собственикът на имота е задължен да осигури възможността за преминаване през собствеността, независимо дали иска или не.
Много по-сериозни са следващите два варианта при покупка на недвижим имот с тежестите: ипотека и възбрана.
Възбрана
Възбраната представлява забрана на собственика да се разпорежда с конкретния имот докато трае даден съдебен процес или се стигне до принудително изпълнително производство.
В такава ситуация може да се наложи да заплатиш чужди задължения или рискуваш изцяло да загубиш имота на публична продан.
Ипотека
Ако върху дадения имот вече има наложена ипотека, това дава възможност кредиторът (банката) да получи цената на имота, ако длъжникът не изплати дълга си. По този начин, ако задълженото лице спре да погасява задълженията си, кредиторът може да се насочи към ипотекирания в негова полза имот и така новият собственик да загуби имота.
3. Удостоверение за тежести върху имота
Удостоверение за тежести върху имот отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания на тежести и права към момента на изготвянето му или пък се удостоверява, че такива няма.
При покупка на имот следва тежестите върху имота да бъдат описани. Това се случва посредством Удостоверение за вещни тежести. Удостоверението се издава от Имотния регистър към Агенция по вписванията и съдържа информация за наличие или липса на тежести върху конкретния имот или за земята под него.
Имай предвид, че това удостоверение е задължителна част от набора документи за покупка на имот в почти всички случаи. Целта е рискът от неприятни изненади да бъде сведен до минимум.
4. Електронна справка за тежести
Освен удостоверението за веюни тежести съществува и електронна справка която може да се извърши в сайта на Имотния регистър.
Справката е хронологична таблица с всички вписвания, касаещи съответния недвижим имот: продажби, учредени вещни права, законни и договорни ипотеки, възбрани, замени, делби, искови молби, отбелязвания, договори за наем и др.
Отбелязани са и страните по тези сделки, както и информация къде да бъдат открити документите в архивите на Имотния регистър. Тази справка се различава от справката по лице, тя касае единствено имота.
Електронно удостоверение за тежести (Компютърната справка) в Имотния регистър не винаги съдържа пълната информация за имота. Затова задължителна част от проверката за тежести върху имота е изваждането на удостоверение по традиционния метод.
5. Кога се прави проверка за тежести?
Някои финансови институции изискват Удостоверение за липса на тежести, за да могат да се уверят, че върху недвижимия имот, който искаш да купиш или да ипотекираш няма вписани действащи ипотеки в полза на други лица.
Това се прави, за да се засищят както правата на институцията, така и тези на купувача. При покупката на апартамент, къща, гараж, офис или друг имот е задължително да направиш проверка за тежести, защото иначе ще наследиш задълженията на стария собственик.
Практика е проверката за тежести да се прави два пъти: електронна справка на сайта на Имотния регистър преди сключване на предварителния договор и УВТ преди сключване на окончателната сделка при нотариус.
Ако пък ипотекираш собствен имот, финансиращата компания ще иска да се увери, че имотът ти не служи за обезпечение по други кредити.
6. Издаване на удостоверение за тежести
Цена на проверката за тежести на имот
Цената на удостоверението за тежести зависи от срока, за който искаш да бъде изкарано то. Таксите към 09.2021 г. са следните:
- 5 лв. за издаване в срок до 7 работни дни;
- 10 лв. за издаване в срок до 3 работни дни;
- 25 лв. за издаване в срок до 8 работни часа.
Всяко удостоверение за тежести има уникален код с дължина от 12 знака, състоящ се от цифри и главни латински букви.
От 2018 г. всеки може да провери по електронен път автентичността на издаденото му удостоверение за тежести върху имот в сайта на uwt.registryagency.bg
Необходимите документи са:
- Заявление – образец в който се прави пълно описание на имота
- Документ за платена държавна такса
- Всички налични документи за собственост, описващи историята на имота. Това се налага, за да може да бъде извършена проверка за по-дълъг период (препоръчва се проверката да е със срок поне 10 години)
- Копие от акта за собственост
- Актуална схема/скица от Службата по геодезия, картография и кадастър. Ако няма одобрена кадастрална карта за съответния район, се прилага удостоверение от същата служба.
За издаване на удостоверение за имот са нужни данните за лицето или имота и периода, за който се иска удостоверението.
Заявлението трябва да съдържа:
- Данни за лицата, за които се отнася справката и на техните преки праводатели
- Пълно описание на недвижимия имот: местонахождение, община, най-малко три от границите му
Колко време назад се включва в УВТ?
Ако купуваш имот е препоръчително да изискаш удостоверение за липса на тежести с максимален срок на проверката. Обикновено хората искат проверка за период от поне 10 г., но по-предпазливите адвокати могат да предпочетат дори по-дълъг срок.
Валидност на удостоверението за тежести
Удостоверението за тежести на недвижим имот няма срок на валидност. То е актуално и валидно само към момента на издаването му. Нови тежести могат да се появят всеки ден, дори в деня след издаване на удостоверението. Това означава, че колкото по-скоро е издадено то, толкова по-добре.
7. Могат ли да се махнат тежестите?
Какво следва, ако се открие тежест? Не всички тежести носят едни и същи последствия и неприятности. Някои тежести не могат да бъдат премахнати, но те не би следвало да попречат на сключването на покупко-продажба. Най-добрият ти избор би бил да се посъветваш с адвокат.
В повечето случаи тежестите са известни на собствениците и вероятно те вече са те уведомили за тях. В някои случаи обаче може да се окаже, че има изненада, която може да предотврати сключването на сделката.
8. УВТ за имот ново строителство
Ако имотът е ново строителство освен нотариалния акт за собственост/суперфиция е необходимо да се представят: архитектурен проект, площоразпределение, удостоверение за строеж, удостоверение за степен на завършеност или разрешение за ползване.
В този случай е необходимо да се подадат поотделно две удостоверения за тежести – едно за имота и едно за терена, върху който е построена сградата.
Когато имотът е притежание на няколко собственика, е необходимо да се извади поотделно удостоверение за тежести за всеки един от тях.
Виж и други основни стъпки при покупката на имот от анализа на пазара, избора на старо или ново строителство до извършването на пазарна оценка. А, ако още не си намерил твоето ново вкъщи – ocenime.bg е твоето място.
