COVID-19 и имотния пазар: какво знаем и какво можем да очакваме

Падащ борсов пазар, извънредно положение и прогнози за сериозни икономически последствия. В публичното пространство постоянно се обсъжда негативното влияние на COVID-19 върху икономиката, но някои експерти твърдят, че последствията няма да са толкова големи или дълготрайни, колкото се опасяват хората. 

От оцениме.бг обобщихме най-важната информация, свързана с влиянието на пандемията върху сектора, за да разберем какво можем да очакваме от COVID-19 и имотния пазар в страната.

Вижте как Covid-19 е повлиял на жилищата в САЩ, Китай и Великобритания и основните заключение на американските експерти в рубриката ни “Covid-19 и жилищата”.

Специалният ни доклад, свързан с коронавируса и жилищата в България е тук. 

Пандемията и финансовата криза имат различен ефект върху икономиката и жилищния пазар

За много хора пандемията от COVID-19 предизвиква спомени от финансовата криза през 2008 г. Много хора приравнят рецесиите с колапс на жилищния сектор, но историята показва, че дори кризата от 2008 г. е необикновен случай, тъй като тогава жилищният пазар е в основата на срива на фондовата борса.

Няма предпоставки настъпилият хаос с имотите в България и чужбина да се повтори в днешните икономически условия.

След кризата от 2008 г. централните банкери от цял свят се съсредоточават върху затягане на регулациите върху ипотечното кредитиране и увеличаване на ликвидността и резервите в банковата система. В резултат на това вече не съществуват порочните практики при ипотечното кредитиране от началото на века, които наводниха пазара с нискокачествени заеми.

Също така по време на пандемия броят на засегнати хора и сектори е по-ограничен. Най-силно засегнати са транспортният и туристическият сектор, както и търговията на дребно. Косвен ефект има и върху други сектори, но неговата сила зависи силно от продължителността на наложеното извънредно положение.

Възможно е сривът на борсата, на който сме свидетели, да не повлияе силно на жилищата, тъй като имотният и фондовият пазар не са толкова тясно свързани. Жилището е основна нужда и решението за закупуване на такова обикновено не се прави само с цел инвестиция. 

Исторически се е доказало, че поведението на пазара по време на пандемия силно се различава от стандартната рецесия. При нея икономическата активност спада за по-дълъг период от например 6-18 месеца и след това се възстановява по-бавно.

В момента светът е свидетел на външно влияние върху икономиката, а не ма неин структурен проблем. 

А как са се отразявали предишни пандемии върху имотния сектор?

Пандемията на SARS от 2003 г. ни дава отговори 

Историята показва, че по време на пандемии като испанския грип през 1918 г. или огнището на SARS през 2003 г. икономическата активност рязко спада по време на пандемията, но бързо се връща обратно след като тя приключи.

Що се отнася до имотния сектор, проучвания на жилищния пазар в САЩ показват, че при предишни пандемии продажбите на жилища намаляват драстично докато тя тече, но цените на жилищата остават приблизително същите или претърпяват леко понижение. 

Несигурността на жилищния пазар се проявява по-скоро като спад на броя транзакции, а не като големи ценови движения. Отбелязва се малко намаление на цените, което съвпадат с голямо намаление на обема продажби, тъй като клиентите приемат подход на изчакване. Те избягват несъществени взаимодействия с други хора и чакат края на пандемията, за да направят своите транзакции. Иначе казано, предишните пандемии просто са поставяли на пауза пазара на жилища.

Когато SARS удря Хонгконг, транзакциите там спадат с 33% между февруари и май 2003 г., преди да се върнат към нормалните си нива през юли. 

А ето каква информация можем да почерпим от COVID-19 и имотния пазар в Китай и САЩ.

COVID-19 и имотния пазар чужбина

Китай

Неофициалните данни сочат, че цените на жилищата в Китай остават стабилни от декември до януари (+ 0,27%), въпреки че обемът на транзакциите е намалял с 90-98% от нормата. 

Това илюстрира особено силно поведение на изчакване, подобно на случилото се по време на SARS епидемията. Клиентите не предприемат транзакции или не затварят сделки лично.

Данните през следващите седмици ще покажат колко дълго трае това в Китай. 

Анализаторите смятат, че имотният сектор е този, който ще преживее бързо и почти пълно възстановяване, след като вирусното огнище се ограничи. Ако това ограничение се случи сравнително скоро, ударът върху индустрията ще бъде мимолетен, тъй като огнището просто отлага търсенето на пазара. 

Бизнесът обаче предлага мерки, за да стимулира пазара. Най-голямото дружество за недвижими имоти в Китай предложи намаления на нови имоти достигащи до 25% през февруари и 22% през март. Някои компании пък позволяват на клиентите си да отменят покупките си в рамките на 30 дни от подписването на договора. Те се надяват, че безрисковият стимул да привлече повече купувачи.

Брокерите прогнозират, че през следващите седмици бизнесът почти ще се нормализира и бъдещите купувачи ще възобновят търсенето си.

САЩ

Въпреки че все още е рано да се правят по-задълбочени анализи на пазара в САЩ, първите данни и прогнози са налице.

Forbes отбелязва, че в САЩ по-голямата част от продавачите все още не премахват домовете си от пазара, но променят поведението си спрямо огледите. Междувременно се забелязва значителен спад в интереса на купувачите, като основна причина за това се посочва борсата. Въпреки това е важно да се отбележи, че 50% от агентите отбелязват, че не виждат промяна в поведението на купувачите. 

В САЩ не се очаква спад в цените на жилищата. Прогнозира се забавяне на темпото, с което те се покачват. Хората продължават да имат нужда от място, където да живеят, така че цените на жилищата ще продължат да нарастват.

В Ню Йорк пък се съобщава за намалял обем искания за оценка на жилища през този месец.

Очаквайте подробните ни статии за състоянието на имотния сектор в България и чужбина през април.

Какво се случва с имотния сектор в България?

COVID-19 и имотния пазар в България

Цялостният ефект от COVID-19 върху имотния пазар в България е все още неизвестен, тъй като е свързан с продължителността на пандемията. Прогнозите за развитие на болестта в България варират от 2 месеца до година с допълнителни пикове през есента. 

Възстановяването на пазара не може да бъде прогнозирано в конкретика, а и жилищният сектор обикновено реагира с известно забавяне на подобни икономически събития.

Все пак някои от последствията са лесно предвидими.

Airbnb бизнесът временно прекрати дейността си

Бизнесът с отдаване на имоти за краткосрочно ползване на практика преустанови работа. Собствениците, отдаващи жилищата си чрез Airbnb споделят, че въпреки намаленията, които са предложили, отменени резервации е имало още през януари. Масова отмяна на резервации е започнала в началото на март. 

От платформата обявиха, че при отказ на резервация не се взима комисионна на клиентите и се възстановява цялата сума.

Възможно е значителна част от апартаментите, които досега са били предлагани в платформата да бъдат отдадени за средносрочен наем. Съответно е възможно това да се отрази на пазара на наеми и най-вече на неговия средно-висок сегмент, където се намират повечето от Airbnb апартаментите.

Наематели и купувачи са в режим на изчакване

С обявяването на 14-дневната карантина се преустановиха и огледите на жилища. Експерти предвещават, че това е само “пауза” в сделките и те просто ще се случат на по-късен етап.

Ограниченията за свободно движение забавят работата на брокерите, но тя не е напълно спряла. Сключените предварителни договори за покупко-продажба би трябвало да се смятат за спешни и могат да бъдат реализирани.

Фалит за някои агенции на недвижими имоти

Кризата с коронавируса и нейните икономическите последствия вероятно ще се отразят пагубно и на част от агенциите за недвижими имоти. Очаква се компаниите, които не са достатъчно добре подготвени и не искат да променят начина си на работа да фалират. Според директора на Национално сдружение “Недвижими имоти” (НСНИ) това ще изчисти бранша от некоректни компании, които използват фалшиви обяви и други некоректни практики. 

Нарушени вериги за доставки

В световен мащаб веригите за доставка на материали и продукти за строителството са нарушени. Американци прогнозират, че при продължителна криза това може да намали темповете на изграждане на жилища и може да се стигне до недостиг на жилища в някои райони. Не е изключено по сходен начин да се отрази COVID-19 и на имотния пазар в България.

НСНИ предвижда дигитализиране на бизнеса  

НСНИ реагира бързо на заплахата от COVID-19 върху имотния пазар в страната и започна кампания по дигитализиране на брокерския бизнес. 

Директорът на сдружението коментира политиката на НСНИ с думите:

Силно се препоръчват видеоконсултациите между брокери и клиенти, използването на електронен подпис и VR/AR технологии при организирането на огледи.  

Предизвикателствата пред имотния сектор носят и някои скрити ползи.

COVID-19 може да има неочаквани позитиви за имотния сектор 

В САЩ вече се налага разпространението на алтернативни методи за оценка на жилищата.

Агенции за оценка на недвижими имоти в Ню Йорк обявиха, че ще започнат прилагане на “десктоп оценки” на жилища, тъй като пандемията кара все повече собственици да се притесняват от посещения в дома си. Смята се, че тази мярка ще защити професионалните оценители и собствениците на жилища, както и ще улесни процеса по кредитиране. 

Онлайн оценките могат да се генерират чрез обработка на наличните публични и частни данни, например имотни регистри и софтуери с информация за обяви.

Онлайн средата предлага еквиваленти, описание на обявата, план на жилището и снимки на имота. В допълнение извършването на оценки онлайн е по-лесно отколкото реалния оглед на жилището. 

На този етап оценките на професионалните оценители на имоти в България остават задължителни по закон.

Възможността за генериране на онлайн оценка съществува в България от две години в платформата оцениме.бг.