След стресиращият процес по търсене на идеалната нова квартира, най-нормалното нещо е да нямаш търпение да подпишеш заветния договор за наем и да се настаниш по-бързо. Важно е обаче да си запознат какво представляват договорите и да отделиш време да прочетеш внимателно своя.
Ако наемаш апартамент за пръв път, може би не знаеш какво да очакваш или те е страх, че ще пропуснеш нещо важно. Не се притеснявай, тук сме събрали основни разяснения и съвети, които да ти помогнат при сключването на договор за наем.
1. Изисквай писмен договор за наем
При наемане на дом е изключително важно отношенията ти с наемодателя да бъдат регламентирани в писмена форма, за да се избегнат спорове и евентуални проблеми. Договорът за наем се сключва, за да защити интересите и на двете страни, но вероятно ще се окаже по-важен за теб, отколкото за хазяина ти.
Въпреки че по закон не се изисква спазването на определена форма при сключването на договор за наем и устната уговорка е валидна, препоръчително е да разполагаш с писмен договор.
Освен това повечето реномирани агенции за имоти, както и надеждните хазяи държат на писмения договор. Ако на оглед брокера или хазяина настояват, че няма нужда да подписвате договор – това трябва да те накара да се замислиш дали да им се довериш.
По-добре прочети договора, увери се, че всичко е наред и пази своето копие до края на престоя си в жилището.
2. Задължително прочети целия договор за наем
Попитахме последователите си в инстаграм дали при подписване четат договора си за наем и само 50% казаха да. Наистина повечето наематели не четат договорите, които подписват, а тези, които го правят често срещат шокирано изражение на лицето на брокера или хазяина, които казват “ама, това е стандартен договор”.
Не се чувствай неудобно, че искаш да се увериш сам какво пише в договора, все пак той те обвързва правно. Дори договорът да е стандартен пак може да съдържа клаузи, които да те изненадат или в текста да е допусната грешка.
Брокерът или наемодателят обикновено изготвят договора, а ти носиш отговорността да го прочетеш внимателно преди подписването.
Докато четеш, се увери, че разбираш всичко в споразумението. Ако на места правният жаргон не ти е ясен, поискай разяснение.
Ако забележиш, че договорът за наем не отразява точно това, което сте обсъдили с наемодателя, задължително го помоли да редактира документа. И не се притеснявай, че може да изглеждаш досаден по време на този процес – струва си, за да нямаш главоболия по-късно.
3. Обърни внимание на 10-те най-важни клаузи
Убеди се, че тези основни клаузи и точки са включени в договора и няма технически грешки.
Имена и лични данни
Може да звучи очевидно, но всеки договор за наем трябва да включва твоето име и имената на другите наематели, ако има такива, както и името на наемодателя. Това може да ти спести неприятности, ако в бъдещето някои от съквартирантите ти се окаже некоректен (надяваме се да си намерил перфектните съквартиранти).
Размер на наема
В договора за наем също трябва да е включен истинският размер на месечния наем. Понякога хазяите вписват по-нисък наем в договора, за да избегнат плащането на данъци върху цялата сума. Към тези договори се подписва допълнителен анекс с истинската цена на наема. Тази некоректна практика вреди и на наемателя, който получава по-малка сигурност при евентуални проблеми.
Начин на плащане
В договора за наем може да бъде вписана и клауза за начин на плащане на наема. Ако хазяинът ти е от старото поколение и иска да плащаш кеш, помоли го да ти позволи да плащаш наема онлайн. От една страна, това пести време на хазяина ти. От друга страна, плащането по банков път оставя следа, която можеш да използваш като доказателство, че си платил наема навреме.
При плащането на наем в брой, наемодателят е задължен да ти издате квитанция/разписка за платен наем. На практика обаче това правило рядко се спазва и можеш да изпаднеш в неприятна позиция, в която не можеш да докажеш, че си бил изряден платец.
Комунални сметки
Договорът също така може да посочва подробно какво покрива наемът. Може би в цената на апартамента влиза и таван, гараж, паркомясто или нещо друго? Това трябва да бъде упоменато в текста.
Обикновено комуналните сметки като ток, вода, парно и т.н се плащат от наемателя, но това не е задължително. Някои хазяи предпочитат да получават по-голям наем, с който да покриват сметките, за да се предпазят от натрупване на неплатени сметки. За теб пък този вариант може да ти спести време и по-бързо да получиш обратно депозита си.
Всички важни дати в договора
Провери датата, на която започва наемането и крайната дата на договора, ако има такава. Често срокът на договора е 1 година, но той може да бъде и безсрочен.
Друга дата, на която да обърнеш внимание е датата за плащане на наема. Някои хазяи искат наема да се плаща в края на предходния месец, вместо в началото на текущия месец. Най-разпространеният период за плащане на наема е от 5-то до 10-то число на текущия месец, но всичко зависи от това как се договориш с хазяина.
Ремонтни дейности
Договорът за наем също така може да уточнява кой е отговорен за ремонтните дейности в имота и общата му поддръжка.
Тази клауза може да изглежда много различно при всеки имот и хазяин. Някои хазяи не допускат никакви трайни подобрения и реконструкции по апартамента от страна на наемателите. Други пък са напълно съгласни жилището да се ремонтира по вкуса на наемателите или изискват освежаващо пребоядисване при освобождаване на имота.
Обикновено дребните повреди се покриват от наематели, а за по-сериозните повреди или ремонти отговаря наемодателят.
Клауза, позволяваща естествено износване на имота
Това е клауза, която често бива пренебрегната, но не трябва да се подценява. Вероятно ти се е случвало или си чувал истории за хора, пострадали от некоректни хазяи. Понякога те претендират, че жилището е върнато в лошо състояние, а става дума за следи от естествено износване, които са неизбежни.
Нещата се влошават, ако наемателят е живял там по-дълги години – няма как интериорът да не се захаби поне малко. Клаузата за обикновено износване ще те подсигури в такива случаи.
Начин на комуникация
В стандартните договори се описва и начина за официална комуникация с хазяина, която обикновено е по пощата или факс. През 2020 г. това изглежда ако не невъзможно, то доста неудобно. Можеш да промениш тази клауза като запишете имейлите или смс-ите като официален начин за кореспонденция.
Известие при напускане
Какво известие се изисква от теб и наемодателя в края на срока на договора? Обикновено предизвестието е един месец, но наемодателят може да има специфични изисквания в това отношение.
Депозит
Всеки договор за наем трябва да включва размера на депозита, както и начина за получаването му обратно.
Един от най-пренебрегваните аспекти на всяко споразумение за наем е депозитът. Депозитът обикновено възлиза на наем от един месец, но може да бъде и по-голям. Той се събира при подписване на договора и служи като гаранция на хазяина, че наемателят ще плаща наема и сметките навреме и няма да нанесе щети на жилището.
Освен правилно вписан размер на наема, условията за връщането му при наемателя са също толкова важни. В какъв период трябва да го получите обратно? Какви могат да са причините за задържан депозит? Подсигури си клаузи, с които можеш да се съобразиш.
Договорът може да включва още много клаузи. Увери се, че правилата са справедливи и няма да затруднят ежедневието ти или смяната на квартира, когато дойде този момент.
4. Направи подробен приемо-предавателен протокол
Приемо-предавателният протокол е неразделна част от един изряден договор за наем. Той описва състоянието на имота, мебелировката, както и показателите на водомера и електромера до момента на нанасяне на наемателя.
Наемодателят е длъжен да посочи всички скрити недостатъци на имота, които са му известни.
Този документ е от полза както за наемодателя, така и за наемателя. Той гарантира, че няма да бъдеш таксуван за щети, които вече са били там и помага да се избегнат всякакви спорове за повредени или липсващи мебели от квартирата.
Препоръчително е приемо-предавателният протокол да се изготви в присъствието на двете страни, както в началото, така и в края на договора. В края на договорните отношения депозитът се изплаща според това дали има промяна в описания документ, както и наличие на неплатени сметки.
При нанасяне може да снимаш апартамента, така че да имаш допълнително доказателство, ако се появи спор в последствие.
Въпреки че отнема много време и е малко скучно, отделеното време си заслужава.
5. Не се притеснявай да искаш промени по договора
Говори с наемодателя си за очакванията, които и двамата имате, преди да прегледаш и подпишеш договор за наем с него. Това ще гарантира, че хазяинът ти знае какво искаш да бъде отразено в споразумението преди да го изготви.
Например, ако наемодателят обещава да пребоядиса или поправи нещо преди да се нанесеш, тогава е нормално това да бъде вписано в договора или той да бъде подписан след като се случат ремонтите. В противен случай съществува риск наемодателят да се отрече от думата си.
Всеки договор за наем може да бъде променен и персонализиран, така че да отговаря на това, за което сте се договорили. Това помага на теб и наемодателя да предотвратите неразбирателство в бъдеще.
Ако нещо ти се струва странно или искаш да коригираш част от договора, не се страхувай да го кажеш на наемодателя или агента.
Не забравяй, че в крайна сметка наемодателите са продавачи, а ти си купувач. Не се страхувай да договаряш размера на наема, ако смяташ, че той трябва да е по-нисък. Разбери каква е реалната цена на всеки апартамент на оцениме.бг.
Имай предвид, че в някои райони търсенето е голямо и хазяинът може да не се съобрази с исканата от теб цена. Не се изкушавай да отидеш на оглед, който не си сигурен, че можеш да си позволиш.
Ако искаш промени в договора, може да се направи нов вариант или да нанесете промените с химикал като до всяка промяна са нужни подписите и на двете страни.
Всичко, което си искал е вписано в договора и той е изряден – а сега какво? Ето 6 стъпки, които да превърнат новата квартира в уютен дом.
